По следам консультаций застройщиков.
В Сибири в ряде случаев у ФНС начал встречаться парадоксальный подход к налогообложению застройщиков.

Далее цитаты из публикации 03.02.2026 на ресурсе https://nsk.aif.ru/society/fns-hochet-oblagat-zastroyshchikov-novosibirska-nalogom-do-prodazhi-kvartir?ysclid=mmc75tn1g1417408594:
«В декабре 2025 года Федеральная налоговая служба предложила начислять налог на прибыль застройщикам сразу при вводе дома в эксплуатацию — даже если значительная часть квартир остаётся непроданной, сообщает БФМ-Новосибирск.
По логике ФНС, оставшиеся квартиры считаются имуществом, приобретённым за счёт средств дольщиков, и должны включаться в доход по рыночной стоимости».

Далее цитаты из публикации на одном из ресурсов ФНС 26.12.2025 (https://www.nalog.gov.ru/rn54/news/seminar/16593197/?ysclid=mmc6vrkl2o90404269):
«Начальник отдела налогообложения юридических лиц УФНС России по Новосибирской области Степан Жигулин пояснил, в каком случае у организации-застройщика возникают доходы в виде безвозмездно полученного имущества …
«Важный момент: средства целевого финансирования (средства дольщиков) учитываются во внереализационных доходах как использованные не по назначению в момент получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости», – подчеркнул Степан Жигулин».

Рассуждения ФНС такие: раз застройщик строит за средств дольщиков, которые являются целевым финансированием, то те объекты, на которые не заключены договоры долевого участия на момент получения разрешения на ввод в эксплуатацию и право собственности на которые застройщик регистрирует за собой, являются безвозмездно полученными и их стоимость подлежит включению в базу по налогу на прибыль (п.8 ст. 250 НК РФ), причем это подкрепляется еще одним доводом о том, что средства дольщиков, использованные на их создания являются использованными не по целевому назначению (п.14 ст. 250 НК РФ). Напомню, что ст. 250 НК РФ называется «внереализационные доходы».

На самом деле источников формирования затрат на строительство объекта, на который получено разрешение на ввод в эксплуатацию, у застройщика, как правило, три:
1. Собственные средства;
2. Средства, которые получены в собственность в качестве кредита от банка или в качестве займа от некредитных организаций или ИП, ПИФов, личных фондов;
3. Непогашенная задолженность перед контрагентами (в том числе генеральным подрядчиком).

Средства дольщиков на счетах эскроу, которые после ввода объекта в эксплуатацию частично идут на погашение задолженности перед банком, частично поступают на расчетный счет застройщика – это способ осуществления расчетов.

О том, как можно разделить затраты на строительство объекта между помещениями, которые застройщик передал дольщику (для целей признания выручки застройщика) и между помещениями, которые застройщик оставил себе (3 способа), писал здесь: https://t.me/victornalogi/379
Причем способ «пропорционально площади» подтвержден судебной практикой (в посте есть ссылка).

Судебной практики о том, что стоимость помещений, которые застройщик оставил себе после ввода объекта в эксплуатацию, являются доходом застройщика, обнаружить, к счастью, не удалось.

И по многочисленной судебной практике разница между договорной стоимостью и затратами на строительство (так называемая «экономия застройщика») является выручкой застройщика для целей налогообложения (а не внереализационным доходом), существует 5 возможных вариантов даты признания этой выручки (наиболее безопасный – на дату получения разрешения на ввод в эксплуатацию).