Много текста на почитать…
Так сложилось что у нас в портфеле проектов много больших отелей по 500+ номером (есть даже 5 шт. 2000+ 🥹) и этот размер в 500-600 ключей как раз граница в которой объект уже начинает «расслаиваться» на несколько форматов.
Обычно это 5* и 4* Residence с пропорцией 20/80 при чем, каким бы не был большим проект, размеры пятерки от 100-120 (меньше уже операционная экономика плохо работает) и до 150-180 (больше тяжело загружать). Еще часто в этих проектах резиденции продаются по 214 ФЗ, а отель остается в руках инвестора,
все копят на «пенсию» 😂
Хорошее, понятное комбо.
Далее, третьим форматом, при росте проекта , появляются виллы для короткого проживания (управляются также гостиничной компанией) - тут многое зависит от размера земельного участка в вилке от 5-8 до 20-30 шт. Загородные отели с огромной территорией не в счет, говорим про курортные - Архыз, Сочи, Крым и т.д. Средняя площадь - 80м2.
Математика 🧮, которая подойдет ко многим проектам:
Участок 5 Га * 100-120 номеров на 1 Га = 600 шт.:
5* - 130
4* - 450
Виллы - 20
Вот такая средняя температура по больнице…
И после того как все гостиничные форматы закончились (ну не вытянет больше локация), а земли еще много в проекте появляется жилье/ псевдожилье/ квазижилье, в общем «сущность виде гномика» без управления оператора. И далее 2 развилки это либо ИЖС (та же вилла будет уже на 80, а 120 м2) либо МКД и де факт-то в проект помещается совсем другой класс продукта.
Плюсы:
- отель драйвит продажи всех остального
- жилая часть дополнительно загружает функции отеля
- эффект синергии в части строительства и обслуживания общей инфраструктуры
Минусы:
- возможен перебор с балансом продукта и растеряется вся курортность
- риск плохой интеграции служебных и гостевых связей
👆вот крайняя тема и занимает меня последнее время - как лучшим образом интегрировать отель в ткань мега проекта?!
Что отель дает своему ближайшему окружению, что драйвит продажи жилой части и что нужно чтобы это работало:
1. Доступ к инфраструктуре отеля - корректные ограничения периметров и доступа (ТХ генплана)
2. Room service (доставка еды из ресторанов) - продуманная логистика на территории (ну нельзя еду нести через детские площадки) и служебный лифт
3 House keeping (уборка, в т.ч. Постельное беле) + к выше указанному помещение горничной + бельепровод
Гостиничные компании не очень любят такое соседство, зато девелоперы очень. Сижу на 2 стульях (20% наших проектов уже со стыковкой отеля с чем-то жилым) и качаем новый skill по скрещиванию ужа с ежом😍