Редкая рубрика «Что там с жильем в Китае» (в предыдущих сериях тут, тут, и немного тут)

Поскольку вопрос про «когда в России рухнут цены на жилье», «пузырь в ипотеке» и иже с ними встает часто, давайте посмотрим на тех, у кого цены рухнули и пузырь в ипотеке. При этом нового особо ничего не случилось по сравнению с 2023 годом.

На картинках два абсолютно космических графика, которые, конечно, не совсем сравним, да и требуют бОльшей верификации на сложном и не самом прозрачном рынке, но они более менее подтверждаются по разным источникам.

1. По данным Банка международных расчетов реальные цены на жилье (скорректированные на инфляцию) потеряли 20 лет роста. В номинале, говорят, 10 лет, что как бы очень много

2. При этом долг домохозяйств не особо что-то потерял, а даже приобрел. Но скорость роста задолженности домохозяйств замедлилась в последние пару лет, что, возможно, как-то связано с динамикой цен и объемам продаж жилья, а также достаточно высокими темпами погашения ипотеки в Китае

3. В общем цена актива, который обеспечивает долг, пикирует вниз, а долг платить нужно.

4. Просроченная задолженность (по ипотекам и потребам) растет. Даже без дефолтов - это существенное обесценение благосостояния домохозяйств, что негативно влияет на рост потребления и инвестиции в жилую недвижимость

5. При этом в Китае и так проблема с ростом потребления домохозяйств и его ролью в ВВП. Коллеги оценивают влияние обвала цен на жилье в 2-4% ВВП страны

6. Разумеется, Китай не схлопнется за ночь: общая макростратегия страны - рост за счет инвестиций во что угодно, даже если это мост вникуда, три тысячи миллионный завод по производству электромобилей, продающий 5 машин в год и т.д.). Инвестиции в стройку жилья уперлись в потолок, но темпы наращивания долга не сказать чтобы снизились

7. Можно говорить проформирование balance sheet recession в стиле Японии 80-90х, из которой страна до сих пор не выбралась

Короче ситуация так себе

Что это значит для нас?

🔹С точки зрения макро будет весьма интересно, если наше замедление цикла упрется в замедление роста Китая (не очень вероятно, т.к. требует смены макрополитики, что требует очень большой политической воли)

🔹С точки зрения рынка жилья, лишнее напоминание, что ожидание обвала цен - это удар не по деволоперам, а по домохозяйствам: в собственности россиян намного больше жилья, чем девелоперы смогут построить даже за 10 лет

🔹Мы даже близко не подобрались к пузырю. Долг по ипотеке к ВВП в Китае около 40%. При этом в США ипотека к ВВП даже выше 40%, но цены пока не валятся, доля богатства домохозяйств в жилой недвижимости оценивается в 30%

🔹В России ипотека к ВВП уже около 11%, но вот доля богатства в жилой недвижимости скорее как в Китае. Но это означает, что возможный кризис в секторе вряд ли будет мультиплицирован по банковскому каналу

В общем пузырь далеко, а последствия снижения цен для домохозяйств будут значительнее, чем для банков и строителей, но тут пруфы будут позже

@unexpectedvalue