#инвестиции #недвигочетверг
Когда в 2016 году Сбербанк размещал ЗПИФ «Современный арендный бизнес 2», маркетинг был простым: вложи 300 000 рублей в торговую недвижимость и получай ~10% годовых от аренды. Стабильно, понятно, не ваши летающие +-20% в день акции какие-нибудь.
Фонд закрывается в ноябре 2026 - есть полная история выплат за все 10 лет. Я решил посчитать настоящую доходность через IRR.
Результаты печальные
⚫️ Что произошло с деньгами за 10 лет
🙂 Вложено в декабре 2016: 300 000 руб.
◻️ Суммарные квартальные выплаты: 229 776 руб.
◻️ Стоимость пая сейчас (рыночная): 243 000 руб.
☑️Итого вернётся: 473 000 руб. за почти 10 лет
На первый взгляд неплохо и даже может показаться, что Вы - настоящий рантье. Но дьявол в горизонте и в инфляции.
⚫️IRR говорит другое
➖ IRR до налогов: 6,55% годовых
➖ IRR после НДФЛ 13%: 5,41% годовых
➖ Среднегодовая инфляция за тот же период: 6,19%
Итог: до налогов инфляцию обогнали на +0,36 п.п. После налогов - проиграли ей на 0,78 п.п.
Реальная покупательная способность денег за 10 лет не выросла. Она немного упала.
⚫️ Почему так получилось
Первая причина -
Вторая - 2020 год. ТРЦ в локдауне, арендаторы не платили, выплат за полгода не было. Просто пустые кварталы в таблице.
Третья - менее очевидная. 2022-2023 годы дали инфляцию 12-18% г/г, а выплаты на пай в тот период составляли 5 000-6 300 руб. в квартал - примерно столько же, что и в тихом 2021-м. Ставка аренды в ТРЦ «Карнавал» в Чехове не переиндексировалась вслед за инфляцией так, как хотелось бы пайщику.
⚫️ В чём ловушка
«10% от текущей цены» и «10% IRR за жизнь фонда» - это два принципиально разных числа, которые в рекламных материалах выглядят одинаково.
Текущая доходность считается делением последней выплаты на текущую цену. Она не учитывает ни изменение тела, ни время, ни пропущенные выплаты. XIRR учитывает всё - и рисует картину куда скромнее.
Это не значит, что ЗПИФ плохие инструменты. Значит только одно: перед входом в любой рентный фонд надо строить полный денежный поток с реальными датами - и считать IRR, а не текущую доходность купона.
P.S. обратите внимание, что вознаграждение управляющей компании Сбера составило 6,6% в год
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Расчёты выполнены на исторических данных конкретного фонда и не гарантируют аналогичных результатов по другим инструментам.
Ваш Увлечённый Финансист