Oleg Torbosov

Мысли вслух. Пояснение к ситуации про бизнес и пальцы

#мысливслух

Пальцы и бизнес

Я строю свою ютуб-студию на Блувотерс в Дубае. Это наш самый маленький объект. Всего 80 метров. Строители, с кем я сделал уже двадцать квартир, обещали закончить его до первого сентября. Подвели. Не закончили столярку.

Договорились, что каждая неделя задержки будет стоить им -10% от сметы по столярке. Неделя прошла. Началась вторая.

Приходят и говорят: «У нас главный столяр на производстве торопился выполнить твой заказ и отрезал себе четыре пальца. Не успеваем. Нужна ещё неделя».

И вот что делать в этой ситуации? Брать с них штраф -10%, как договорились, или не брать? Вопрос непростой.

Мысли вслух. Получился целый подкаст-откровение про финал истории с моим дубайским компьютерным клубом The Game. Одним головняком меньше. Приятного прослушивания.

#мысливслух

MOD на Марьиной Роще. Модернизм в высоту

В районе Марьиной Рощи команда «МР Групп» построила жилой комплекс MOD. Проект масштабный, там есть что показать, поэтому разобью свою историю на несколько серий. Начнём с архитектуры.

Архитектурную концепцию создало бюро Kleinewelt Architekten. В основе проекта — контраст двух разных масштабов. Высотки и маленькие клубные дома соседствуют друг с другом.

С одной стороны стоят три башни. Строгие, вытянутые и монументальные. Их фасады собраны из натурального гранита. Каменная сетка выступает перед окнами, создавая глубокие вертикальные тени.

Издалека башни выглядят графично. Спереди они как тонкие вертикальные пластины. Сбоку похожи на массивные каменные стены.

Последние этажи превращаются в стеклянные короны с вертикальными ламелями. Днём они почти растворяются в небе. Вечером эффектно светятся над городом.

А у подножия башен как цветы разместились три небольших клубных дома.

Первый корпус — золотистый. Его фасад собран из тёплого металла оттенка латуни. Он похож на огромный огранённый металлический слиток.

Второй клубный дом гораздо темнее. Здесь уже медные, бронзовые, почти шоколадные оттенки. Утром он может быть красновато-медным, днём бронзовым, а в тени становится практически графитовым.

Третий корпус — изумрудный. Фасад выполнен в насыщенном бирюзово-зелёном оттенке патинированной меди с глубокими окнами и выраженными вертикальными рёбрами. Цвет корпуса напоминает состарившихся медные крыши европейских соборов.

Три строгих каменных небоскрёба становятся спокойным фоном, а перед ними стоят три маленьких архитектурных объекта — золотой, бронзовый и зелёный.

Камень против металла. Серый против цвета. Строгая сетка небоскрёбов против скульптурных фасадов клубных домов.

В следующей серии покажу вам парк с необычными арт-объектами и общие зоны.

Как вам такая архитектура?

#homes

Как мы от трудового афериста защищались

Записал историю про трудового афериста, который хитростью пытался устроиться в мою компанию, и три года жил судами. Он осознано не брал адвоката, а все свои исковые и десятки ходатайств составлял через чатGpt и гордился этим.

Небольшой спойлер: аферист проиграл все инстанции. Детали истории в моём голосовом.

С нашей стороны в споре участвовали юристы юридической компании BLS. Это компания моей знакомой Елены Кожемякиной, которая в трудовых спорах всегда выступает только с позиции работодателя.

Я обещал, что если ребята выиграют дело, я напишу про эту историю пост и порекомендую их юридическую фирму BLS. Вот. Рекомендую.

#мысливслух

Вечером запишу вам голосовое с историей про трудового мошенника, а пока за ужином разбираю фотки одного модного жилого комплекса в Москве.

Эксперты города, сможете по этому снимку угадать, что это за проект?

Премиальная Москва 2025 vs 2026. Сравниваем продажи

Я сравнил продажи в центре Москвы по подписанным ДДУ за три летних месяца этого года с прошлым летом.

В прошлом году в проектах из мониторинга прошло 675 сделок, включая уступки. Этим летом — 548. То есть рынок по количеству сделок снизился на 19%.

Но есть важная деталь. Почти всё падение объясняется снижением продаж в «Острове».

Летом 2025 года в «Острове» прошло 269 сделок. Этим летом — 172. Минус 97 сделок или 36%.

Если же убрать «Остров» из статистики, рынок выглядит приятнее: 406 сделок летом 2025 года против 376 этим летом. То есть падение по количеству проданных квартир — 7%.

Заметный рост у «Ривер Парка Кутузовский» с 39 до 66 сделок. Это +69%. «Прайм парк» вырос с 11 до 25 проданных квартир. Получается +127%. «Диоро Милле» — с 11 до 15, +36%.

А вот «Репаблик» упал с 46 до 19 сделок. Это –59%. «Коллекция Лужники» с 35 до 26. Получается -26%. «Хай лайф» с 34 до 26. Это -24%.

Цены при этом в большинстве проектов выросли:
«Остров»: ₽690k → ₽780k, +13%.
«Хай Лайф»: ₽800k → ₽930k, +17%.
«Примавера»: ₽660k → ₽770k, +17%.
«Репаблик»: ₽965k → ₽1,24m, +28%.
«Прайм парк»: ₽800k → ₽865k, +9%.
«Лайф тайм»: ₽1,20m → ₽1,40m, +17%.

Главный вывод: рынок стал медленнее, но без «Острова» потерял всего 7%. При этом квадратный метр в большинстве крупных проектов стал дороже, а продажи ещё сильнее сконцентрировались в нескольких наиболее ликвидных комплексах.

#whitewillnews

Что продавалось в премиальной Москве летом 2026. Анализ рынка

Выгрузил отчёты по подписанным ДДУ за июнь, июль и август по строящимся премиальным и делюкс комплексам в центре Москвы.

Количество сделок считаю вместе с уступками. Среднюю цену метра считаю по сделкам за три месяца, взвешивая по проданной площади. Проданные метры считаю только по ДДУ. Сделки считаю по дате подписания ДДУ.

Продажи в премиальных проектах с ценой до ₽1m за метр:
1. «Остров». 172 сделки, средняя цена ₽780k. Продано 13 000 м².
2. «Ривер Парк Кутузовский». 66 сделок, средняя цена ₽990k. Продано 3 920 м².
3. «Хай Лайф». 26 сделок, средняя цена ₽930k. Продано 1 670 м².
4. «Примавера». 25 сделок, средняя цена ₽780k. Продано 1 950 м².
5. «Прайм Парк». 25 сделок, средняя цена ₽860k. Продано 2 390 м².

Продажи в премиальных проектах с ценой от ₽1m до ₽2m за метр:
1. «Коллекция Лужники». 26 сделок, средняя цена ₽1,8m. Продано 1 450 м².
2. «Шифт». 20 сделок, средняя цена ₽1,1m. Продано 1 560 м².
3. «Репаблик». 19 сделок, средняя цена ₽1,2m. Продано 860 м².
4. «Начало». 16 сделок, средняя цена ₽1,1m. Продано 1 640 м².
5. «Лайф Тайм». 15 сделок, средняя цена ₽1,4m. Продано 1 180 м².

Продажи в премиальных проектах с ценой от ₽2m за метр:

1. «Николь». 4 сделки, средняя цена ₽2,9m. Продано 520 м².
2. «Садовническая 69». 3 сделки, средняя цена ₽2,1m. Продано 220 м².
3. «Большой Палашевский 11». 3 сделки, средняя цена ₽3,6m. Продано 460 м².
4. «Никитский 6». 2 уступки, средняя цена ₽3,2m.
5. По одной сделке за лето прошли в трёх проектах. «Фрунзенская 30» — 150 м² по ₽2,8m за метр. «Дом XXII» — 120 м² по ₽2,8m и «Фантом» — 160 м² по ₽2,7m.

За всё лето не подписано ни одного ДДУ в следующих делюкс-проектах: «Узоры», Le Dome, Vesper Погодинская, «Камергер», «Чистые пруды», «Рождественка 8» «Первый на Красном».

Главный вывод лета хорошо виден без сложной аналитики. До ₽1m за метр рынок способен делать десятки и даже сотни сделок.

От ₽1m до ₽2m лидеры продают 5-8 квартир в месяц. Выше ₽2m за метр четырёх сделок за всё лето достаточно, чтобы стать самым продаваемым проектом сегмента. Чтобы войти в пятёрку нужно продать хоть что-то.

P.s. возможно какие то сделки были подписаны августом, но ещё не были зарегистрированы. Не претендую на тотальную точность, хотел понять явных лидеров и общую картину.

#whitewillnews

Внутри RED7. Красно и смело

Вчера я показал вам проект RED7 снаружи. Красные кирпичные пиксели, резкая геометрия, ступени и террасы. Сегодня посмотрим дом внутри.

Интерьеры общественных пространств делала голландский дизайнер Сабин Марселис. Она отвечала за лобби, атриум, клубные пространства и даже паркинг. Дизайнер известна любовью к полупрозрачным материалам, цветному стеклу, неону и работе со светом.

В лобби с высоченными потолками белые поверхности разбавлены фирменным красным цветом RED7. Много матовых зеркал, металла и световых инсталляций.

На четвертом этаже для жителей работает «Небесная гостиная».

В центре пространства кухня с островом, где можно собрать друзей и провести ужин. Есть переговорная для встреч, приватный кинозал, коворкинг и отдельная каминная зона.

Из лаунжа можно выйти на клубную террасу площадью 1 000 м². Здесь сделали зоны отдыха с уютными столиками и барной стойкой и ландшафтное озеленение.

Внутри комплекса открылись WorldClass с 25-метровым бассейном, «Кофемания», SurfCofe и салон красоты «Юнель». Скоро в зоне ритейла запустится небольшой торговый центр.

В продаже у застройщика осталось семь апартаментов. Ещё пару десятков лотов есть на вторичке.

Цены на апарты начинаются с ₽27m. Метр в среднем стоит ₽780k. За видовые лоты с террасами на верхних этажах просят ₽1,4m. До конца года, думаю, застройщик свой объём продаст.

Как вам RED7 внутри?

#homes