Точка входа: как шумиха вокруг экспроприации берлинских квартир создала возможности для инвесторов 

НАСТОЯЩИЙ МАТЕРИАЛ (ИНФОРМАЦИЯ) ПРОИЗВЕДЕН И РАСПРОСТРАНЕН ИНОСТРАННЫМ АГЕНТОМ THE BELL ЛИБО КАСАЕТСЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ИНОСТРАННОГО АГЕНТА THE BELL. 18+

На выборах в берлинский парламент 20 сентября победила крайне левая партия Die Linke, которая пообещала отобрать квартиры у крупных институциональных собственников в попытке решить жилищный кризис. Акции таких компаний не замедлили рухнуть. Но распродажа оказалась такой сильной, что аналитики заговорили о новой точке входа — невзирая на то, чем закончится берлинская история, пишет Bloomberg. 

Дамоклов меч 

Берлинская кампания за экспроприацию квартир продолжается с 2018 года. Уже к тому моменту аренда подорожала в 2-2,5 раза за 10 лет, доходы горожан росли далеко не так быстро, и доступность жилья резко упала. При этом 85% жителей города — арендаторы. В последующие годы предложение оформилось в конкретный план: 

▪️частные компании смогут иметь в городе максимум 3000 квартир, все выше лимита изымается, чтобы выставить на рынок аренды по более низким ценам; 

▪️компенсация собственникам составит 40-60% рыночной стоимости изымаемого жилья, ее выплатят 100-летними облигациями с купоном 3,5% годовых, которые выпустит специально созданное госагентство под гарантии городского бюджета; 

▪️мера затронет порядка 220 тысяч квартир — 13% всего городского жилья, сдаваемого в аренду. 

В 2021 году берлинцы одобрили предложение на референдуме — «за» высказались 57,6% избирателей при явке 73,5%. 

Исковые перспективы

Результаты референдума носят рекомендательный характер. Левое правительство города, ведомое социал-демократами, предпочло тянуть время, создав экспертную комиссию. Сменившие их христианские демократы (ХДС) вовсе отказались что-либо отнимать (тогда же выяснилось, что партия получала сотни тысяч евро пожертвований от жилищных концернов). 

Теперь Die Linke обещают исполнить волю народа. Но единственный рабочий способ сформировать парламентское большинство — коалиция с «Зелеными» и социал-демократами. Последние против экспроприации. А на федеральном уровне глава ХДС, канцлер Фридрих Мерц намерен принять закон о запрете региональным правительствам изымать частную собственность.

Атаковать идею экспроприации можно и в судах. Во-первых, возможность национализации за компенсацию закреплена в конституции ФРГ, но конкретно этот пункт еще ни разу не применялся, и трактовать его можно по-разному. Во-вторых, собственники могут потребовать компенсаций по рыночной цене. 

Несмотря на то, что история далеко не закончена, эффект для котировок жилищных концернов на фондовом рынке оказался сокрушительным.   

Распродажа для терпеливых 

Главный пострадавший — Vonovia, которая владеет более чем 138 тысячами квартир в Берлине (26% всего фонда компании). Ее акции с начала года потеряли 33%, а с окончания выборов — 8%. 

Под ударом также непубличная Heimstaden, французский конгломерат Covivio (-23% с начала года), терпящая бедствие из-за закредитованности Adler Group (-53% и так почти исчезнувшей капитализации), а также Grand City Properties (-30%). Каждой из них принадлежит от 8,4 до 20 тысяч берлинских квартир, в городе сосредоточено от 12 до 23% их портфелей. Весь индекс Stoxx Europe 600 Real Estate с начала года просел на 8,5%. Впрочем, на сектор давит и, например, всплеск доходностей по облигациям. 

Акции настолько дешевы, что начинают выглядеть привлекательно, заявил Bloomberg аналитик компании Jefferies Пьер-Эммануэль Клуар. С ним согласны большинство аналитиков: консенсус-прогнозы предполагают, что акции всех перечисленных компаний, кроме Adler Group, вырастут в среднем на 57% на горизонте года. 

В итоге берлинская экспроприация едва ли облегчит жизнь арендаторам, выяснил Кильский институт мировой экономики: на сумму компенсаций эффективнее было бы построить новое жилье. Выиграть от всей истории сумеют разве что инвесторы. «Если вы не торопитесь, сейчас очень хорошее время для вложений», — резюмирует Клуар. 

📍 Подписаться на канал Bell.Инвестиции

#истории@thebell_invest