Бывшую «Карусель» у «СКА Арены» выставили за 3,5 миллиарда

В Петербурге выставили на торги здание бывшего гипермаркета «Карусель» напротив «СКА Арены». Стартовая цена - 3,5 миллиарда рублей. Лот - четырехэтажное здание площадью 26 590 квадратов на Кузнецовской улице, 31, вместе с земельным участком 2,2 гектара.

Продается он с готовой концепцией редевелопмента под деловой комплекс с торговой, офисной и общественной функциями.

Концепцию подготовило бюро «Студия 44», а Градостроительный совет одобрил ее еще в 2024 году. На участке предлагается разместить восемь зданий высотой от 40 до 60 метров общей площадью 60 тысяч квадратов, подземный паркинг на 825 машиномест, офисы, торговые галереи, рестораны, скверы и общественное пространство. То есть на месте четырехэтажного гипермаркета может вырасти квартал, более чем вдвое превышающий нынешнюю площадь застройки.

Формат торгов сам по себе показателен. 13 ноября пройдет голландский аукцион - на понижение цены. Минимальная цена - 2,5 миллиарда рублей. Разница между стартом и «полом» - целый миллиард. Такой формат обычно выбирают, когда продавец не уверен, что найдет покупателя по первоначальной цене. И заранее закладывает скидку почти в 30%.

Продавец расхваливает объект стандартно. По словам представителя РАД Дарьи Гончаровой, покупая участок с проектом, инвестор экономит полтора-два года подготовки. Локация великолепная, транспортная доступность хорошая, Московский район активно застраивается жилыми комплексами, и их жители якобы усилят спрос на гибридные форматы в духе life&work.

Звучит бодро - в духе рекламного буклета. Вопрос, найдется ли на рынке офисной недвижимости покупатель на миллиардный проект с восемью высотками.

Отдельная деталь - вид разрешенного использования. Здание числится под размещение объектов торговли. В имущественном комплексе, как уточняет продавец, проведено электричество и есть собственная котельная.

Концепция одобрена, но под многофункциональный комплекс с высотками до 60 метров новому владельцу, вероятно, придется проходить дополнительные согласования. Экономию в полтора-два года обещают на бумаге. Как будет на практике - зависит от того, кто окажется покупателем и насколько легко ему будут открываться двери в Смольном.

История объекта тоже любопытна. В 2021 году здание на Кузнецовской и права аренды 2,2 гектара отошли закрытому паевому инвестиционному фонду «Отал Недвижимость» под управлением УК «Свиньин и партнеры». Тогда же писали, что территорию могут застроить жильем. Жилья так и не появилось.

Теперь участок продают уже под деловой комплекс. То есть пять лет актив простоял в режиме ожидания, а конечные бенефициары через конструкцию ЗПИФ публике по-прежнему не видны.

Сама «Карусель» ушла с рынка после решения X5 Retail Group в конце 2019 года трансформировать сеть. В Петербурге закрылись гипермаркеты на Руставели, Карбышева, Коломяжском проспекте и Маршала Блюхера. Огромные коробки у крупных магистралей теперь один за другим выставляются под редевелопмент. И каждый раз с обещанием «гибридных форматов» и «общественных пространств».

Что в итоге. Миллиардный лот в Московском районе продается с одобренной концепцией высоток, с заранее заложенной скидкой в миллиард рублей и без понятного собственника на стороне продавца. Кто в итоге заберет 2,2 гектара у «СКА Арены» и по какой цене - станет ясно только 13 ноября.