#рассрочка #лонгрид #юрист

Вопрос 1. Когда считаются исполненными обязательства Застройщика. А когда дольщика?

Ответ 1. Это просто, но нужно для понимания. Ст. 12 ФЗ-214 гласит, что застройщик исполняет обязательство, когда передаёт объект (подписывает передаточный акт в обычном или одностороннем порядке - ч.1, ч.6 ст.8 ФЗ-214), а Дольщик - когда полностью его оплачивает.

А когда Застройщик не передал, а Дольщик не оплатил, то оба не исполнили. При этом в ДДУ может быть указано, какое обязательство является встречным (328 ГК РФ), а может и не быть. Застройщик же предполагает, что он должен передать только когда получит всю оплату, но это лишь его версия планового хода событий. Когда дом вводится ранее срока - то по хронологии передача Объекта может происходить ранее оплаты.
Как говорится, кто раньше встал - того и тапки. То есть до ввода дома в эксплуатацию и подписания передаточного акта, кто первее приостановит свое обязательство, тот и в плюсе.

Пример, где в плюсе Застройщик - Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 12 ноября 2025 г. по делу N 33-56295/2025, где: “ссылка ответчика на положения части 3 статьи 328 ГК РФ, ограничивающей, право истца на взыскание денежных средств до передачи объекта долевого строительства, не принимаются судебной коллегий, поскольку … “Застройщик направил в адрес ответчика сообщение о готовности объекта долевого строительства к передаче, однако приостановил исполнение своего обязательства по передаче объекта долевого строительства до исполнения ответчиком своего обязательства по оплате цены договора”.

Но я больше доверяю Арбитражным судам, ссылающимся на Верховный суд. И не города Москвы, в котором отдельное правовое сознание. В пункте 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 328 ГК РФ ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду от другой стороны исполнения в натуре, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне. И поэтому..

По общему правилу понуждение покупателя в судебном порядке к оплате за непоставленный товар (в данном случае не переданное жилое помещение) не допускается, в том числе по той причине, что сам по себе отказ от перечисления оплаты может свидетельствовать об утрате интереса покупателя во встречном исполнении (приобретении товара).
(Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 29 октября 2024 г. N Ф03-4610/24 по делу N А59-836/2022).