Очень интересный и дискуссионный вопрос.
Учитывая, что вместо банков и эскроу - предполагается казначейство, которое выполняет функции надзора, контроллинга, а распределение — в самый последний момент, выглядит достаточно спорно.
Минфин, куда входит казначейство, итак притормаживают строительный блок.
Впрочем, посмотрим, что за инструмент в итоге будет.
Мы обратились за комментарием к нашему эксперту, успешно работающему «на земле» — зам.начальника УКСа К-нска Н.И.Симаку:
У нас много где демография идёт на спад, зачем нам расширять строительство новой социалки? Даже ту, которая есть, отремонтировать не успеваем.
Если девелоперы готовы работать с УФК, то моё почтение 🎩
1️⃣Денежные средства покупателей предполагается собирать на спецсчетах в Казначействе.
— У меня подрядчики шарахаются от казначеев, потому что там всё устроено анти-бизнесово, и задачи бизнеса казначеям совершенно не близки.
2️⃣Контролировать строительство и решать проблемы дольщиков будут региональные власти.
— Т.е. мой УКС направят ещё и жилые дома проверять? У нас и так работы навалом, чтобы за коммерсами следить.
3️⃣Регион, для которого это актуально, сам решает: готов ли он предоставить определенные гарантии.
— Учитывая, что казначеи никого кредитовать не могут, если сбор денег с дольщиков идёт не шибко активно, то застройщик всё равно будет вынужден сперва плестись за госгарантией и получать её полгода или год (прям представляю во всех красках, как минфины начнут вместо банков проверять жилищные инвестпроекты, чтобы решить, давать или не давать гарантии), а потом опять же всё равно ползти в банк за овердрафтом или бридж-кредитом, платя кратно более высокие проценты, чем на эскроу - и банк повторно будет проверять инвестпроект, и не сойдётся в оценках с региональным минфином, и всё накроется.
4️⃣В случае применения такого механизма, плата и проценты, которые сейчас идут от застройщика в прибыль банка, будут направляться на строительство соцобъектов.
— Это хорошо, когда плата есть и её можно посчитать. А если платы нет, то как её посчитать? 😀Сколько (и почему именно столько) денег (в процентах) надо списать со спецсчёта в доход бюджета? Банковский процент - штука гибкая, особенно в инвестпроектах.
— Мне позиция ЦБ ближе - делайте поддержку точечной, и всё будет норм. Банк-то в эскроу чем хорош - он сперва вместе с застройщиком просчитывает финмодель, и если модель в каком-то виде "летит", то банк не даст начатой стройке остановиться и дофинансирует её до ввода объекта в эксплуатацию.
Казначейство в этом смысле совсем не банк – собственных денег у казанчеев нет, они ж просто кассиры-надзиратели. По-честному, в региональных правительствах мало кто умеет оценивать жилищные проекты, ибо это просто чужая и совершенно непрофильная задача.
Поэтому в модели эскроу есть и экспертность, и контроль, и ресурс, а в спецсчетах ни того, ни другого, ни третьего.
— В общем, настораживают меня думские альтернативщики и их неназванные инструменты.