Машталир’s

3️⃣ А почему девелоперы вообще решились застраивать огромные территории? Откуда у них финансы на такие масштабы?

Всё благодаря счетам-эскроу. Раньше все строили на свои и на собранные от продаж деньги.

Теперь все строят на банковские (считай - бесконечные).

Правда, бесконечны эти деньги только в теории.

Потому как спрос не бесконечен.
Деревья не растут до небес.

Что мы и можем наблюдать по динамике отношения распроданности к стройготовности в Краснодаре.

Море однотипного предложения в двух основных локациях. Да, районы будут обеспечены всем необходимым. Но их очень много.

Интересно, когда застройщики одновременно запускают столько проектов, они думают о том, кто все это будет покупать? И что сами себе создают конкуренцию?

Ладно застройщик, но о чем думает банк?

Ну я не верю, что сильнейшие аналитики того же Сбера не понимают, к чему такая скорость появления нового предложения приведёт.


4️⃣ Итого: девелопер реализует свои права, МО все выполняет согласно букве закона, банк выдает финансирование, все действуют по правилам.

Только в этих правилах отсутвуют два важных «военных» момента, не зарегулированных «наверху».

Моя версия: наш генплан их не содержит, потому что в 90-е Гайдар и компания, следуя заветам Милтона Фридмана, решили, что «рынок порешает».

По фридмановской теории застройщики, видя бум предложений от коллег, должны были придержать выход новых проектов. Но сегодня мы понимаем, что человек скорее боится потерять будущую выгоду, остаться в хвосте, да и деньги вкладывать куда-то надо.

И да, не следует путать человека разумного с человеком рациональным 😅

Ещё важный вопрос: каким образом администрация должна давать очередность реализации, если вся земля в частных руках? То есть, кто-то будет строить сегодня, а кто-то – через 5 лет, если повезет?
Очередность реализации ЗУ можно предполагать только на гос. земле, в конце концов, муниципалитет сам решает, когда проводить торги.

(продолжение следует)

Что известно военному - неизвестно градостроителю?
или градостроительство для чайников

будет душно.

Любому военному известно, что чтобы приказ выполнили, он должен включать в себя три вещи:

1) что сделать
2) кто выполняет
3) в какие сроки.


А что в градостроительстве?

Это будет лонгрид, приготовьтесь.

1️⃣ Начнем со святая святых - генеральных планов - документа, принимающегося на 20 лет.

Мы героически их разрабатываем, обсуждаем, утверждаем. На карте пестрят значки ОМЗ (объектов местного значения). Их должен реализовывать муниципалитет.

Но! Они все стоят на частной земле, и нередко эта земля - под жилую застройку. Естественно, значки эти предназначены как для будущих, так и для нынешних жителей (и должны покрывать дефицит).

По идее за 20 лет мы должны застроить все закрашенные генпланом зоны вместе с реализацией всех объектов генплана. Это план максимум.

Застройщик реализует генплан лишь в части своей территории. Изредка в КРТ мелькает строительство трамвая или ведущей в район дороги.


2️⃣Генплан - план максимум на 20 лет. Но практически все территории под развитие уже находятся под КРТ: застройщики нарисовали красивые мастер-планы, посчитали вместе с банками всю нагрузку, утвердили ППТ, получили РНС и начали строить.

Да, начали строить всё то, что должно было запускаться за 20 лет. Сразу. Ну почти: уложились за 5.

Предполагает ли генплан поэтапное освоение территорий?
- Нет.

Предполагает ли генплан очередность?
- Нет.

Закрепляет ли генплан за конкретным юрлицом реализацию ОМЗ?
- Нет.

То есть из «военного» списка выполняется только пункт 1: что делать.

А кто должен делать (строить новые дороги и развязки) и в какой последовательности - генплан на эти вопросы не отвечает. И никто не отвечает. «Куда несёшься ты? Нет ответа!..»

(Это всё отголоски плановой системы планирования, в которой на эти два вопроса отвечали другие документы, о которых нынешняя градостроителтная система благополучно забыла, заменив их на стратегию социально-экономического развития, пшик)

(продолжение следует)

Если Сочи - филиал Москвы, то

Геленджик - филиал Санкт-Петербурга (хороших его районов 😅)

Интеллигентный, ныне культурный, готовый на современный и казалось бы неродной сердцу южан танц-театральный совриск, создающий коллабы с ИФЗ, полный музыки и танца.

А еще тут классный книжный появился (при музее вина).

Фестиваль «Сезоны» - огнище!

Море сейчас - огнище!

Детский сад, построенный за «бюджетные» деньги, который выглядит круто?

Спасибо большое автору, что привела точные цифры. Благодаря этому мы можем посчитать, что бюджетен этот сад не более чем на 30%.

Почему?

Детский сад возводит застройщик, а город может выкупить (а может и не выкупить) у него объект по фиксированной цене за одного ребёнка. И я очень сомневаюсь, что в Чебоксарах этот показатель больше, чем 1 млн на ребёнка (если нет, поправьте).

А тут выходит даже более, чем 2,8 млн. Получается что? Что застройщик 1,8 млн даёт из своего кармана.

Что круто для жителей ЖК.

Вот только сравнивать действительно бюджетные сады с этим небюджетным во всех смыслах садом нет никакого смысла. Разница стоимости - почти в 3 раза.

Забавно, что в видео все участники процесса говорят о том, что это строительство сделало их сильнее и закалило характер 💪

Вести из отпуска

Самая красивая набережная малой реки, когда-либо виденная мною, — в Зарайске.

Это городок на 15 тысяч жителей, который благоустроен как порядочный европейский город.
И, как заметил мой друг Саша (не Пчелинцев 😁😁), больше всего по уровню благоустроенности похож на Зеленоградск.
Тем удивительнее, что здесь нет ни одного нормального средства размещения и ресторана.

За тишину, красоту и нераспиаренность его облюбовали крупные чиновники МО (и никому о нем не рассказывают).

А я вам расскажу. Но вы все равно ничего тут не купите, ибо нечего.

Собрали мнения экспертов о готовности регионов к разработке и реализации 200 мастер-планов — по итогам стратегической сессии ДОМ.PФ и ВАРМСУ.

Что думают о единой модели РЦК, статусе региональных команд и координации на федеральном уровне — в карточках.

🔹 Мы в «Максе»