Доступность жилья для домохозяйств в России продолжает снижаться. Аналогичные процессы наблюдаются в Белоруссии и Казахстане. Однако в России ситуацию дополнительно ухудшают замедление экономики и рост военных расходов.

По данным Института народнохозяйственного прогнозирования РАН, медианному российскому домохозяйству необходимо 9,3 года, чтобы накопить на квартиру, если полностью откладывать доход. В 2013 году этот показатель составлял 7,3 года.

Ситуация существенно различается по регионам. Быстрее всего накопить на собственное жилье могут жители Чукотки, ЯНАО, ХМАО, НАО, Камчатки и Магаданской области. Исключением является Коми, где в отдельных городах, например в Воркуте, жилье практически потеряло рыночную стоимость и продается за 5–20 тыс. рублей. В Москве, Санкт-Петербурге и большинстве городов-миллионников, за исключением Волгограда, доступность жилья планомерно снижается.

Анализ показывает, что широкая программа льготной ипотеки 2020–2023 годов не повысила реальную доступность жилья. С 2020 года до начала 2023 года цены на первичном рынке выросли примерно в два раза, тогда как зарплаты увеличились лишь на 35%. За тот же период объемы строительства выросли всего на 10%, что значительно уступает темпам роста цен.

Последние месяцы характеризуются сокращением семейной ипотеки. Снижение субсидий банкам с 2026 года может привести к уменьшению ежемесячных выдач льготных кредитов на 20–25%.

В Казахстане складывается похожая ситуация. Средняя стоимость жилья выросла на 16,5%, а разрыв между ценами на квадратный метр и доходами населения увеличивается быстрее, чем в России. При этом власти Казахстана считают, что при слабом спросе цены должны корректироваться вниз. Основная ставка делается не на рост доходов населения, а на охлаждение рынка с помощью жесткой денежно-кредитной политики.

В Белоруссии государство использует иной подход. Здесь действует система прямой поддержки отдельных категорий граждан. Многодетные семьи и дети-сироты могут получить льготные кредиты под 1% годовых сроком до 40 лет. Государство финансирует до 90% стоимости жилья, а для многодетных семей — до 100%. Это одна из самых щедрых программ на постсоветском пространстве, хотя воспользоваться такой поддержкой обычно можно только один раз. Исключение сделано для многодетных семей при рождении следующего ребенка. На 2026–2030 годы утверждена государственная программа «Строительство жилья». Она предусматривает ежегодный ввод около 4 млн кв. м жилья, увеличение обеспеченности жильем до 33 кв. м на человека к 2030 году и сохранение доли индивидуального жилищного строительства не ниже 40%. Таким образом, основной акцент сделан на расширении предложения, а не на удешевлении кредитов.

Во всех трех странах действует один и тот же базовый механизм. В последние годы цены на жилье растут быстрее доходов населения. При ограниченном предложении новые ипотечные субсидии в значительной степени капитализируются в рост стоимости недвижимости, а не повышают ее доступность. Этот вывод сегодня признают как российский, так и казахстанский регуляторы. Различаются не причины проблемы, а способы реакции на нее.

Опрошенные «Незыгарем» экономисты считают, что доступность жилья продолжит снижаться. Дополнительным фактором станет вероятное сворачивание семейной ипотеки после сентябрьских выборов. Несмотря на снижение спроса, цены в крупнейших агломерациях — Москве, Санкт-Петербурге и Ленинградской области — продолжают расти. В этих условиях ожидать существенного снижения ключевой ставки или масштабного расширения государственных программ поддержки не приходится.

Ухудшение доступности жилья носит не временный, а хронический характер. Предложение жилья систематически отстает от роста цен. Любое искусственное удешевление кредита без существенного увеличения объемов строительства лишь усиливает проблему, а не решает ее.