Мэр Сысерти, это курортный пригород Екатеринбурга, ищет инвестора на 5 млрд. Продукт при этом искать никто не собирается.

Администрация Сысертского округа объявила конкурс по КРТ на участок 558,9 тыс. кв. м у села Кашино — это между трассой М-5 «Урал» и гольф-курортом Pine Creek Resort. Победитель обязан вложить не меньше 5 млрд рублей и закрыть проект за 15 лет.

Логика цены — прямая цитата мэра Дмитрия Нисковских: «около 100 млн рублей на гектар — подходящая под определенные параметры сумма, которая обеспечит комплексное освоение».

Сейчас на участке лес. Инфраструктуру и коммуникации инвестор тянет с нуля. Документация разрешает некапитальное размещение до двух этажей (каркасники без фундамента), плюс медицинские, культурно-досуговые и спортивные объекты и гостиницы. Земля отдана под спорт, туризм и рекреацию — и власти ждут от рынка проектов «именно в этих сферах».

То есть разрешено примерно всё, что бывает. А это ровно тот случай, о котором я писал: в уравнении нет ответа на вопрос «кто и зачем сюда поедет».

Конкурс объявлен на землю, а не на продукт. Цена посчитана в рублях на гектар, а не в сценариях времяпровождения. И инвестор, который придёт по такому брифу, придёт с калькулятором окупаемости, а не с концепцией. Через 15 лет мы получим ещё один набор корпусов, у которых трафик будет добывать кто-то третий.

Хотя локация как раз рабочая, если считать её правильно.

Сысерть — это 50 км от Екатеринбурга. Это не курорт в классическом понимании, куда едут раз в год на неделю. Это загородный велнес-выезд для миллионника: приехал на день-два, вернулся, приехал снова через три недели.

Курортная модель живёт на дальности заезда. Пригородная — на частоте. И под частоту собирается совсем другой объект:

1. Термальный комплекс как якорь трафика — он работает круглый год и не зависит от сезона и погоды.

2. Падел и спортивная инфраструктура — здесь уже есть готовая аудитория из городских клубов, её не надо создавать, её надо пригласить.

3. Превентивная медицина и восстановление — то, за что екатеринбуржцы сейчас платят внутри города и в чужих регионах.

4. Некапитальное размещение — как надстройка над всем перечисленным, а не как основной продукт. Домики сами по себе трафик не генерят, это мы уже проходили на глэмпингах.

5. Партнёрство с городскими фитнес-операторами на старте, а не на третий год. В Екатеринбурге есть с кем — сети там сильные.

Ну и рядом Pine Creek Resort, который уже собрал часть платёжеспособной аудитории. Соседство — это либо каннибализация, либо кластер. Зависит от того, кто зайдёт и с чем.

Пятнадцать лет — срок щедрый. Только продукт придумывать надо в первый.