🗣Через десять лет нельзя будет построить себе дом через «частника»?
🗣Что делать с затянувшимся спадом сферы строительства? У нас есть четыре пункта.
Всем привет, это #новости_малоэтажки за июнь и июль. Каждые два месяца мы обсуждаем, что происходит в частном домостроении. Законы, деньги, технологии, рынок — все, что повлияло на отрасль. Поехали!
1. Около 226 млрд рублей ипотеки на ИЖС выдали за пять месяцев в России. По данным ДОМ.РФ, рост почти двукратный.
Двукратный рост, а рынок в глубоком кризисе. Представляете, насколько сильным было падение? А давайте прокомментируем цифры. На пике, в 2023 году, было выдано кредитов на 7 триллионов, это 600 миллиардов в месяц. Из них 50% были кредиты на ИЖС, т. е. 300 миллиардов. Сейчас у нас двукратный типа рост, и мы имеем 250 миллиардов за 5 месяцев. Вывод: год назад рынок был в 10 раз меньше, чем в 2023-м, а сейчас «всего лишь» в 5 раз меньше. Вот тебе и рост)
Мы давно из этой ипотечной темы ушли. Сначала мы вообще отказались работать по ипотеке, но 5 домов все-таки построили в 2025-м. Потом, в 2026-м, решили, что все-таки будем работать, так как это очень выгодно финансово из-за НДС, а финансовая нагрузка не очень большая. Строим быстро, ставка снизилась. Да и банки стали не хулиганить, а быстро раскрывать эскроу-счета. Но 1 августа мы программу снова закрываем, так как 1 октября будут новые условия, и если к нам в августе придет заказчик, мы до 1 октября не успеем сделать проект, проверить участок и подготовить все документы. Так что снова программу ставим на паузу до 1 октября. Но заказчиков 10 у нас проскочили в этом году.
2. Глава федерации ИЖС раскритиковал программу КРТ. По его словам, при текущих ставках требований слишком много.
КРТ — это одна из проблем на рынке ИЖС, особенно в Московской области. Сейчас девелоперы не хотят заниматься выводом новых поселков. Это и раньше было непросто. Теперь усложнили или сделали почти невозможным перевод земли из СХ в ДАЧКУ или ИЖС. И еще КРТ эти наложили. Вроде как увеличили барьеры на вход в девелопмент. Барьеры — это хорошо. Но тот же «Самолет» в ближайшее время вряд ли захочет заниматься поселками. К чему это привело? Просто очень сильно подорожала земля в Московской области. Уже в 50–100 км от МКАД есть поселки по миллиону за сотку! Это же вообще какой-то нонсенс. Новых поселков почти не строится. Мне кажется, КРТ — это прекрасно, но не надо покрывать КРТ все земли. Оставьте в покое и снимите КРТ. Дальше нужно сделать перевод земли из СХ в ДАЧКУ за НОЛЬ РУБЛЕЙ, без ограничений. Не нужно сельское хозяйство в Московской области. А там, где нужно, бесконечно продаются земли СОТНЯМИ ГЕКТАРОВ за 3 копейки, фактически бесплатно. А из-за административных глупых барьеров наша ИЖС-отрасль не развивается.
3. На открытии Open Village 2026 эксперты обсудили сферу ИЖС. Самое интересное — частный заказчик исчезнет как класс через 10 лет.
Ой… Прогнозисты. Через 10 лет)))) Очень смешно. Меня удивляют все эти «эксперты», которые знают, что будет, но не мыслят системно, не объясняют, что происходит, и просто бросают какие-то левые цифры в общественность.
Но вам очень повезло, дорогие подписчики. Я вам объясню, что происходит.
Итак.
Во всем МИРЕ ИЖС продается в виде двух типов:
- Вы можете купить земельный участок и построить дом на заказ.
- А можете купить готовый (или строящийся) дом в коттеджном поселке.
Во всех без исключения СТРАНАХ есть процент первых домов.
Я даже узнал английские термины, как у них это называется:
1. BUILD FOR SALE (построенные на продажу),
2. CUSTOM BUILD (построенные на заказ).
Наибольший процент девелопмента в Англии — 93%. В США — 73%. В Германии — 73%. В Австрии — 40%. В России — примерно 5%, по моим оценкам.
Как за 10 лет страна может из одной категории вдруг обогнать по девелопменту все страны мира — непонятно. Совершенно очевидно, что в стране не хватает загородного девелопмента и системной застройки. Но сейчас пока все делается для того, чтобы рынок оставался диким и чтобы девелопмент не развивался и дальше.
Кстати, выставка Open Village 2026 все еще идет. И завершится уже на следующей неделе. У нас уже есть ее обзор, посмотрите. Но лучше, конечно, увидеть все своими глазами.
Не приходите на выставку! Но если придете, то промокод ovgwd.
4. Строительство в России переживает затяжной спад. Ввод ИЖС упал почти на треть. Объем работ снизился на 7%, а ввод нового жилья — почти на 22. Правительство готовит меры по исправлению ситуации.
Все меры по нивелированию спада понятны:
1. Верните льготную ипотеку и перестаньте бесконечно менять ее условия.
2. Сделайте возможным получение льготной ипотеки на вторичное жилье.
3. Снимите КРТ с 50% участков в Московской области.
4. Разрешите переводить земли из СЕЛЬХОЗКИ в ДАЧКУ бесплатно, без всяких ограничений.
5. Появилась технология, которая позволит разбирать и заново строить дома. Обычный раствор навсегда скрепляет кирпичи. А с новой системой можно демонтировать стены без повреждений.
На самом деле нет никаких проблем с тем, чтобы сделать дом, который можно многократно собирать и разбирать. Но проблема не в конструкциях дома. Из-за большого количества коммуникаций, встроенной мебели, отделки разобрать и собрать дом практически невозможно и нерентабельно. Для этого есть небольшие модульные домики, их есть смысл разбирать и перевозить. Большие дома никто никогда не перевозил и перевозить не собирается, и никакие технологии для этого не нужны.
6. Хуснуллин поручил регионам наращивать ввод жилья в России. По его словам, делать это нужно в том числе за счет ИЖС.
Напоминает анекдот:
— Прапорщик Иванов! Остановите поезд!
— Поезд, стой, раз-два!
Через команды и поручения губернаторам ввод ИЖС нарастить нельзя. Раньше можно было увеличить сдаваемую площадь через кадастровые манипуляции — считать террасы за полную площадь и использовать другие фокусы. Но все эти методы уже и так применяются, и они исчерпаны. Теперь нужно больше строить, а как больше строить, если участки все зажали, а льготную ипотеку не дают?