Строительство и бизнес

GOOD WOOD возвращается в загородный девелопмент.

Мы ушли из него потому, что было и так слишком много заказов на стройку. Земли было полно любой. Но главная причина ухода была в претензиях к нам, что «вы продали участок, наобещали кучу всего и не сделали».

Теперь мы пошли в поселки на новом уровне. Теперь это КП высокого уровня, в которых все сделано и юридических проблем там нет.

Основная причина возврата в том, что к нам обращается 10 человек в день, у которых пока нет земельного участка. Найти хороший участок в Московской области очень сложно, наверное, сложнее, чем построить дом.

Стандартная схема сотрудничества. Девелопер выделяет в поселке лучшую зону, и она продается с обязательным подрядом GOOD WOOD. Никакие 10% комиссий GOOD WOOD за это не платит, но помогает быстро продать эту зону. Иногда в этой зоне делается перемежевка на участки большего размера, увеличивается класс поселка за счет ширины дороги и подземных коммуникаций, иногда — отдельный шлагбаум. Обязательно делаются архитектурные ограничения, чтобы дома были в едином стиле, но при этом сохранялась полная свобода по размеру дома и планировкам.

Девелоперу это интересно для быстрой реализации проекта по более высокой цене, и он получает повышение класса поселка и уверенность в быстрой, чистой, тихой стройке с порядком на площадке.

Покупателю это интересно тем, что он уверен в соседях с похожим менталитетом. Все дома быстро будут построены и заселены, не будет вечной стройки, как в других поселках.

Сейчас у нас на подготовке 4 поселка, как отработаем схему, думаю, будет около 10 поселков по разным направлениям. Мы не торопимся ничего продавать. Сначала все красиво доделать, все коммуникации, а потом анонсировать.

И никаких строительств домов на продажу. Это отдельный бизнес для бракоделов. Все дома индивидуально строятся под заказчика.

В какую сторону мы ошибаемся?

В бизнесе приходится постоянно принимать решение — что выгоднее: А или B.

Например, что выгоднее — человека иметь в штате или на аутсорсе.
Автомобиль купить или арендовать.
Делать что-то самим или передать партнерам.

Обычно для этого мы начинаем считать: математика, сложение и умножение, посчитали вариант A и вариант B. И смотрим, что выгоднее.

И тут очень важно сделать коррекцию. А в какую сторону мы ошибаемся?

Например, человек считает, что выгоднее — иметь автомобиль самому или ездить на такси.

Посчитал. Такси обходится в 70 тыс. рублей в месяц, а содержание своей машины обходится в 40 тыс. рублей в месяц.
Отлично. Выбираем свою машину.

А учел ли ты, что с вероятностью x% у тебя машину угонят?
А учел ли ты, что с вероятностью n% в год ты собьешь пешехода на пешеходном переходе?
А учел ли ты, что с вероятностью m% ты случайно кого-то подрежешь, помахаешь руками от злости и в тебя пустят пулю из-за этого?

Как правило, такие вещи не учитывает никто, т. к. события это маловероятные. Но на самом деле они очень сильно влияют на общий баланс.

Советую постоянно рассуждать так: «Мы ошибаемся, надо только понять, в КАКУЮ сторону, и сделать коррекцию».

Домклик запустил программу поэтапного раскрытия эскроу-счетов.

Я взял интервью у лидера дивизиона «Загородная недвижимость» Домклик Сбербанка России Сергея Скороходова.

В Московской области резко усложнилось получение разрешительной документации. На канале «Гемба» мы это подробно обсудили с ведущим менеджером GOOD WOOD.

Друзья, всем привет.

Мы протестировали нашу компанию на спиральную динамику. Она оказалась ЖЕЛТОЙ.

Мы сделали очень простой инструмент, с помощью которого вы можете быстро протестировать спиральную динамику в вашей компании.

Заходите сюда.

Регаетесь, вводите логин/пароль, создаете новый опрос. Получаете ссылку.

Рассылаете ее сотрудникам. Опрос АНОНИМНЫЙ. Попросите отвечать честно.
Вы видите общий отчет.

Для чего мы это сделали? Нам любопытно, какого цвета другие компании.

Тест разработал лично я. Там 25 вопросов. По 5 вопросов на каждый цвет.

Уровни компании:
Красный — авторитарное единоначалие.
Синий — правила и регламенты.
Оранжевый — KPI, деньги, прибыль.
Зеленый — семья, дружба, отношения.
Желтый — система, интеграция.

Привожу результаты нашей компании.

Власти наконец озаботились низкими темпами ввода жилья ИЖС.

Мы об этом писали в июле 2024 года, что будет грустно. Теперь они увидели −28% за полгода 2026 года относительно 2025-го. Никита Стасишин сказал, что без поддержки рынок не выживет. Прекрасно.

Ну хорошо, ударили эскроу по льготным кредитам.

У меня вопросы:

1. Если эскроу убил льготную ипотеку, зачем вы обсуждаете эскроу еще и по коммерческим кредитам?
2. Если объем кредитования упал в 5–10 раз, зачем его в октябре ужесточать?
3. Почему до сих пор не ввели льготное кредитование на вторичное жилье?
4. Зачем придумали зоны подтопления и парализовали ввод домов в эксплуатацию с уже полученными разрешениями на строительство?
5. Зачем нужно КРТ в Московской области?
6. Почему так сложно переводить земли сельхозназначения в ИЖС?

Идея очень простая. Давайте определимся. Если мы добиваем рынок дальше, то давайте. Если мы хотим его оживить, то зачем его добивать? Может, оставить хотя бы в покое)?

👍Новый индекс цен на 1 сентября 2026

• Бизнес-класс

Деревянные одноэтажные дома — 74 тыс. руб/м² (+2.92% к прошлому месяцу)

Деревянные двухэтажные дома — 48.3 тыс. руб/м² (+3.64% к прошлому месяцу)

Каменные одноэтажные — 73.6 тыс. руб/м² (+2.61% к прошлому месяцу)

Каменные двухэтажные — 47.1 тыс. руб/м² (+2.76% к прошлому месяцу)

📈Лидеры роста: деревянные двухэтажные дома

• Эконом-класс

Деревянные одноэтажные дома — 47.5 тыс. руб/м² (+3.11% к прошлому месяцу)

Деревянные двухэтажные дома — 31.9 тыс. руб/м² (+3.37% к прошлому месяцу)

Каменные одноэтажные — 49.5 тыс. руб/м² (+2.57% к прошлому месяцу)

Каменные двухэтажные — 31.8 тыс. руб/м² (+2.90% к прошлому месяцу)

📈Лидеры роста: деревянные дома (1 и 2 этажа)

Посмотреть динамику за два года

Чем дороже, тем хуже.

Я в последнее время часто бываю в премиальных поселках Московской области и удивляюсь качеству. В домах за 200–500 млн ужасное качество. Плохие фундаменты, плохая кирпичная кладка, ужасное качество клееного бруса, кровли, неправильно установлены мансардные окна и т. д.

И тут я понял почему. До меня дошло. Это Range Rover. У меня была эта машина в 2010-х годах. Она постоянно ломалась. Ее могут позволить себе те, у кого еще 5 машин и для кого 1–2 млн в год на ремонт машины ежегодно — не проблема, и для кого 50% нахождения машины на сервисе — не проблема.

Текут мансардные окна — ну не проблема, поставим обогрев всей кровли. Свистит клееный брус из углов — не проблема, у нас два котла по 50 кВт. Ужасная слышимость — тоже пофиг. В доме же никто не живет. Сбоит отопление — пофиг, дежурный отопитель всегда есть в поселке, он придет и за 50 тыс. рублей что-то подшаманит, и минимум неделю все будет работать. Отваливается облицовка — ну снова облицуем. Ну да, еще 10 лямов. А разве бывает, чтобы не отваливалось через 5 лет? Ну а через 10 лет все равно дом, в который вложено 300, а потом еще 200 в ремонт, продадим за 150 — не проблема.

В домах за 20–50 млн рублей все по-другому. Там и берут на больший срок, и не хотят ничего больше вкладывать.

Но есть и хорошие новости: до премиальных поселков и покупателей наконец начало доходить, что качество стройки тоже важно. Не до всех, но лед тронулся)

Вот прекрасная картинка, которая показывает, что сначала все утрамбовано, а потом назад изрыто)

В строительных вопросах пока ИИшка не особо сильна. Недавно я задался вопросом.

Нахрена мы сначала трамбуем песчаную подушку, послойно виброплитами, сдаем уплотнение технадзору, чтобы потом назад все раскопать под закладные, точнее под подземную часть канализационной системы.

И я задал вопрос: зачем мы это делаем? Нейросеть ответила: «Конечно, это бред, надо сначала укладывать трубы, а потом их засыпать и трамбовать».

Технический директор задал вопрос другой: «Что сначала надо делать — укладывать трубы или трамбовать?» Ответ: «Сначала трамбовать, потом копать под трубы»))))

Класс.

Если хотите посмотреть, о каких канавах идет речь, — гляньте вчерашнее видео из канала «Гемба».

Речь идет о тех канавах, которые внутри опалубки (в пятне застройки), ибо там еще и дренажные канавы есть — это про другое.

Тенденции лета 2026

Наблюдаю в июле и августе две четкие тенденции.

1 — огромный приток в GOOD WOOD менеджеров отдела продаж и архитекторов из компаний-лидеров, начиная с 3-й позиции и дальше. От всех, кроме одной компании. Думаю, к ним тоже стучатся, надо запросить у нашего любимого коллеги. Из интересного: эти люди не размещают вакансии на HH.RU, они просто хотят перейти оттуда сюда. И нам повезло, так как мы как раз немного расширяемся. Нам легче будет взять хороших людей.

2 — много запросов по коммерческой стройке. Строительство апарт-отелей, вилл премиум-класса, прочих объектов.

Мы вообще всегда, как только получали запрос от коттеджного поселка, апарт-отеля или вообще любой другой коммерческой стройки, сразу отказывали. Менеджерам было ЗАПРЕЩЕНО тратить время на пустые разговоры.

С чем это связано? Все коммерсанты объявляли тендеры, и тендеры выигрывали те, кто строит дешевле. GOOD WOOD всегда был в пролете с нашими ценами. Но теперь до них наконец резко дошло:

Цена других предложений не такая уж дешевая, так как при стройке всплывают допрасходы, а у нас все подсчитано сразу.
Перестройка и ремонты в течение 2–3 лет снижают доходность проекта.

Наверное, самое главное — покупатели стали разбираться чуть больше в качестве. Они не хотят покупать премиум-класс, построенный непонятно кем с ужасным качеством. Они хотят и премиальное качество строительства.

Ну и, наверное, до девелоперов дошло, что маркетинговая составляющая тоже очень важна. Ведь банально: если строишь с известной компанией, которую знают заказчики, то объект легче продать.

Количество запросов зашкаливает. На одну стройку мы уже вышли, но еще 3–4 в обсуждении.

Location или Понты?

Location, Location, Location? Это у них там, в Америке. У нас, в Московской области, я все больше и больше убеждаюсь, что Location вообще ничего не значит. Главное — это Понты, Понты, Понты. Покупаем соседей, а не реальное что-то.

Меня, например, очень удивляет любовь к Новорижскому шоссе. Оно постоянно стоит. Условно до того же Павлово доезжать — это просто адище. Полчаса минимум от МКАДа. А вот условно по М11 типа до Зеленограда — ехать 10 минут и почти всегда без пробок. Но земля под Зеленоградом стоит 0,5 млн рублей за сотку. А под Павлово — 5 млн рублей.

Ладно, тут еще как-то можно объяснить. Ведь на Новой Риге много всего крутого — рестораны, школы, конные клубы, в общем, всякой движухи много.

Но когда два абсолютно соседних поселка с расстоянием 50 МЕТРОВ стоят в 2 раза дороже — уже ничем, кроме понтов, объяснить невозможно.
Хотите примеры? Да пожалуйста:

Участки в 100 метрах от гольф-клуба «Завидово» — 1 млн рублей за сотку, а вот именно в поселке «Завидово Гольф» — 2 млн рублей за сотку.
«Новогорск-7» — 6 млн рублей за сотку. А соседний поселок «Новогорск-Лес» — 3 млн за сотку.
Ну и, конечно, главный призер — «Ели Эстейт». Участки по 1,5 млн рублей за сотку, а за забором — 80 тыс. рублей за сотку. Я не ошибся. 80!!!

Конечно, кто-то поспорит: «Ведь в поселках сделаны дороги, инфраструктура». Ну да, самая крутая инфраструктура стоит 300 тыс. рублей за сотку. Это уже максимум. Невозможно инфраструктурой объяснить такую разницу в цене.

Тем более мы же говорим про Location, а не про инфраструктуру.

Вывод: в Московской области можно сделать прибыльный поселок в любом месте. Главное — начать продавать ДОРОГО, объявить, что это поселок для БОГАЧЕЙ и что ТУТ БУДЕТ ВСЕ КРУТО. И цена сама поднимется в 2 раза))) Конечно, делать надо все красиво, но и цена вырастет сразу в разы.

Вайбкодинг. 3 дня вместо 800 тыс. рублей в год.

Я, как бывший программист, немного скептично относился к вайбкодингу. Ну какая-то хрень, игрульки какие-то.

Но случай, который произошел в GOOD WOOD неделю назад, просто ПОТРЯСАЕТ мое сознание и вообще меняет все.

Для наших досок скрам-команд мы раньше использовали Trello. Они ушли, забанив всем россиянам аккаунты. Потом мы пересели на Кайтен — это российская разработка, но известная, в принципе, в мире.

Первый год мы платили за 150 чел. 150 тыс. рублей, потом 300, потом 450. Период закончился, и они захотели 800. Алексей Парефенов (наш ИТ-директор) сказал мне: «Мне жалко им давать очередные 800 тыс. рублей. Мы почти не используем платных функций».

Я сказал: «Передай им, что мы готовы платить 400, или мы перейдем на бесплатную версию».

Слава богу, менеджер Kaiten оказался жадным и вместо того, чтобы согласовать нам 400, он согласовал нам 700, и то при условии, что «вы будете пиарить нас в соцсетях», чем забесил Алексея.

А взбешенный человек может творить чудеса, и Алексей говорит мне: «А можно я на 3 дня погружусь в вайбкодинг и напишу все сам с нуля, и будет работать лучше, чем Кайтен».

Я, конечно, был скептичен, но думаю — ладно, 3 дня так 3 дня. И что вы думаете? Ровно за 3 дня новая система по управлению всеми нашими канбан-досками была готова.

Это просто фантастика. Все работает, все всем нравится. Доработки делаются моментально, голосом)

Это просто революция в мире софта. Если раньше я кричал: «Никакого самописного софта, мы должны использовать SaaS». То теперь я призадумался. Все перевернулось с ног на голову.

Интересно, сколько у нас продержится еще Битрикс).

Всем привет. Начинается дефицит доски. Цены растут. Закупочная цена GOOD WOOD увеличилась до 25 800 рублей с НДС и доставкой в Московскую область за обрезной пиломатериал естественной влажности.

Подробнее обсуждаем на канале «Гемба».

Вообще, я вам завидую, дорогие читатели/зрители.

Я сам мечтал бы посмотреть, как работает какая-нибудь компания. Что там делают первые лица, о чем говорят на совещаниях, как решают проблемы. Но я не знаю ни одного канала, на котором я мог бы наблюдать и учиться. А у вас такой канал есть.

Поселки нам постоянно предлагают: «Давайте работать»

Они хотят комиссию 10% со стоимости договора подряда. Мы говорим: «Так это же вся чистая прибыль с дома!!!». Они говорят: «Не проблема, вкрутите им дополнительные 10% в цену». Но мы так не можем делать, у нас полностью прозрачное ценообразование.

Удивительная история:

Некий поселок рекомендует 3 строительные компании. Если заказчик соглашается, то он заплатит на 10% больше.
Если он не соглашается и придет в GOOD WOOD, то он заплатит обычную цену.

Классная рекомендация.

Мы говорим: «Без вас к нам за год придет 2 клиента из вашего поселка». «С вашими усилиями — 3».
Сейчас мы имеем 2 заказчиков и платим 0% комиссии. Вы же предлагаете с 3 заказчиков заплатить по 10%.
Спасибо, нам такое не надо.

Но все, повторюсь, ВСЕ строительные компании играют в эту игру и прикармливают коттеджные поселки.

Что мы решили? Мы в эти игры играть не будем, однако мы готовы рассмотреть организацию отдельной ВЫДЕЛЕННОЙ, концептуальной зоны в коттеджном поселке и помочь поселку с продажами. Только комиссию не мы будем платить поселку, а поселок нам с продажи земли, а мы ее, конечно же, отдадим заказчику.

Мы рассматриваем только хорошие участки стоимостью 5–25 млн рублей.

У нас каждый день 10–15 обращений от людей, у которых еще нет участков, и мы их пока просто отпускаем и закрываем сделки в CRM. А могли бы предлагать что-то.

Если есть реально крутой поселок и вы готовы НОРМАЛЬНО работать — пишите в личку @G00DW00D.

Люди, которые заказывают дома и покупают дома, — как будто из разного теста.

Мы в последнее время часто бываем во всяких коттеджных поселках и периодически видим там ужасное качество строительства. Причем это не зависит от элитности строительства: это могут быть дома за 100 млн рублей, могут быть даже за 500 млн рублей. Девелоперы делают великолепные презентации, иногда они делают неплохую инфраструктуру. Но как только они берутся за строительство — получается ужас.

Проблема не в них. Проблема в покупателях. Есть заказчики, а есть покупатели. Заказчики — это те, кто купили участок без подряда и потом выбирают подрядчика. Они разобрались в вопросе и за любую мелочь нам выедают мозг.

Покупатели же берут откровенную развалюху, построенную из дешевейших некачественных материалов, и раз место элитное, платят деньги. Раньше поселки умели договариваться с крутыми компаниями, теперь они от жадности строят все сами.

И получается, что нормальные поселки — это там, где продается земля без подряда «за космос» и нет никаких обязательных подрядов. Там, конечно, полушанхай, нет стиля, но все равно состоятельные люди ищут уже солидные компании. Сейчас все идет к этой модели. А поселки, где построены элитные коробки, постепенно отмирают. Думаю, там не будет продаж, т.к. все-таки люди начнут разбираться в качестве.

Закончилась выставка Open Village. Наш дом занял 1-е место по мнению посетителей. Ландшафт — 1-е место, ну и по нашим промокодам пришло больше всего людей.

Вы думаете, я радуюсь и горжусь? Нет, конечно. Я в первую очередь думаю о тех недостатках, которые были в демодоме, которые мы будем исправлять к следующей выставке и к следующему дому.

Подробнее об этом в канале «Гемба»: @gembaAD

Вентиляция в доме нужна или нет.

Постоянно идут споры — нужна вентиляция или нет, нужен рекуператор или нет.

Сообщу неожиданные факты.

Окно работает в среднем не хуже вентиляции, однако у него есть некоторые недостатки:

Пыль
Шум
Зависит от ветра
Зависит от температуры на улице

Но в целом оно работает.

Главный плюс вентиляции в том, что есть возможность закрыть окно в спальне, и утром тебя не разбудит сосед.

По экономии энергии — сомнительно. Наша статистика показывает, что оплата за газ — 2–3 тыс. рублей в месяц зимой у тех, у кого есть вентиляция, и у тех, у кого ее нет).

Кстати, вентиляция в большом доме, наоборот, жрет энергии больше, чем надо, ибо проветривает комнаты больше, чем нужно. А регулирование по зонам от CO₂ есть далеко не везде.

Рекуператор или без? Да просто нормальных установок без рекуперации уже не бывает, и сам рекуператор стоит 5% от стоимости вентиляции с установкой, поэтому, если ставите, то ставьте.

Для себя мы этот вопрос давно решили: на все серьезные дома ставим вентустановки TURKOV. Без нее жить тоже можно, но важно тогда поставить датчики CO₂ и активнее манипулировать окнами. Если вы закупорились и не следите за качеством воздуха, то душите сами себя и проживете меньше.

Да, еще нюанс. В мокрых зонах вентиляция, хотя бы пассивная, нужна обязательно, иначе конструкции сгниют и все заплесневеет.