🏦 Андрей Ганган,
директор департамента денежно-кредитной политики ЦБ РФ:

▪️В 2020 году помогла (льготная ипотека – прим.) отрасли быстро выкарабкаться и поддержать людей. Ошибка была в том, что мы ее продлевали.

▪️Если мы думаем о цели государственной политики на рынке жилья, то она в том, чтобы у нас было доступное жилье, при этом доступность жилья во всем мире определяется не низкой ставкой по ипотеке, а тем, насколько ваши доходы позволяют вам опережать или идти в ногу с динамикой цен на недвижимость.

▪️Если у вас доходы растут ниже, чем цены на жилье, то доступность снижается, даже чтобы накопить на первоначальный взнос. И даже если вам удастся получить льготную ипотеку, есть большой риск того, что эти льготные проценты все равно будут неподъемными в силу того, что цена высокая, а зарплаты растут не так сильно.

▪️Одна из ключевых метрик, которую использует и в России, и в мире, в части доступности жилья, по сути, очень простая: сколько квадратных метров вы себе можете позволить на одну вашу среднемесячную зарплату. До 2020 года на одну свою среднюю зарплату россияне могли позволить себе 0,65 кв. м жилья. Сейчас россиянин себе может позволить и меньше. То есть вся та благая идея, которая была связана с льготной ипотекой, вылилась в то, что доступность стала ниже. Почему? Потому что рост цен полностью съел все те преимущества, которые есть в льготной ипотеке. Цены за 3 года выросли в 2 с лишним раза. Да, кто-то успел взять, но по большому счету глобально мы имеем ситуацию, когда жилье стало менее доступным.

▪️И ладно бы, если это стимулировало предложение: окей, цены выросли. Но зато у нас ввод жилья ежегодно растет по 30−40%, но даже в 2021−2024 годах он был в среднем 47 млн кв. м в год, а до 2020 года эта цифра была 42 млн кв. м в год. При этом цена выросла в 2 раза. Я сейчас говорю про многоквартирные дома. Потому что перенести это в цены намного легче, чем нарастить то самое производство. Вопрос в том, что будет, если всем раздать дешевые деньги в надежде, что мы поднимем производство. Наверное, какой-то запас роста производства есть, но он ограничен, а рост цен в пределе безграничен.

▪️В этом смысле самая лучшая история для того, чтобы сделать жилье по-настоящему доступным и ставки для всех доступными – низкая и устойчивая инфляция.

▪️Напомню одну интересную цифру. У нас был период с 2017 по 2019 год. В это время в стране в среднем инфляция была 4%. Вы помните, какая была рыночная ставка в 2018−2019 году без всякой льготной ипотеки, без всяких условий вроде того, что у вас должно быть двое детей и так далее? 12% максимум. На самом деле рыночная ипотечная ставка была 8−9%.

▪️Сейчас прогнозы по ключевой ставке на следующий год предполагают ее значение в диапазоне 13−15%. Это означает, с одной стороны есть пространство для снижения с текущих уровней, но в то же время и то, что Центробанк будет действовать очень осторожно, аккуратно, чтобы не развернуть и без того хрупкий наметившийся тренд на замедление цен.

#цбрф #мнение

@rusipoteka