Я 27 лет в недвижимости, открыла агентство за 7 млн, а свою квартиру купила по телефону, не посмотрев

Последние годы я руководила департаментом в крупном агентстве. В какой-то момент понимаешь, что работаешь уже скорее по привычке, чем по желанию. А уходить из недвижимости после двадцати семи лет разве что в монастырь, как раньше на Руси. В монастырь вроде рано, поэтому решила дать своим идеям отдельный офис.

Открыться стоило 7 миллионов

Агентство можно открыть без всего: зарегистрировать кабинет на Авито Недвижимости, сесть дома с ноутбуком, и ты уже агентство из одного человека. Мне нужна была команда, а команде нужен офис.

Деньги ушли на аренду вперёд, сайт, кабинеты на площадках и рекламу в них, мебель и технику. Я не знала, что это всё так дорого: даже кухонный уголок и цветы стоят приличных денег.

Если открываться быстро, любую смету надо умножать на два, это я поняла на своих деньгах. Офис, сайт и договоры я сделала за месяц, мебель завезла за неделю.

На чём агентство зарабатывает

В массовом сегменте комиссия 300–400 тысяч, с квартиры за 30–40 миллионов берём 3%, а это около миллиона. Норма агента — две сделки в месяц, а в сезон, с сентября по апрель, три-четыре, и на таком темпе он зарабатывает под миллион.

Остальное остаётся компании и уходит на то, что агент один не потянет: реклама, потому что объявление мало разместить, его надо продвигать, офис, колл-центр и юристы, всё вместе около 2 миллионов в месяц. При обороте 15–25 миллионов агентству остаётся 3–7.

В этом году, спасибо, ещё и вторичка ожила. Ключевую ставку за лето снизили два раза, ипотека стала дешевле, и покупатели, которые год откладывали покупку, вернулись на рынок. Сделок на вторичке сейчас процентов на 20–30 больше, чем год назад, а квартира в Москве продаётся в среднем за три месяца, год назад продавалась дольше. Раз квартиры продаются быстрее, выбора становится меньше, а раз выбора меньше, цены растут: за год примерно на восемь процентов. Продавцу и агенту это выгодно, покупателю не очень, ему теперь надо торопиться. Так что сезон будет прям наполненный, работать придётся всем.

Мне тоже. Когда где-то горит или люди друг друга ненавидят, я выезжаю сама. Чаще всего это разводы и доли: муж и жена хотят сделать друг другу больно недвижимостью. Квартира на двоих стоит 20 миллионов, жене нужны деньги, а муж мстит: иди продай свою долю. Доля вроде бы 10, но за долю в однушке она получит 5. И он свои 10 тоже не получит: долю купят профессиональные выкупщики, заедут и сделают всё, чтобы он свою половину тоже скинул.

Поэтому я вожу таких людей смотреть, что реально можно купить на 5 миллионов, называю это объектами «принятие реальности». Потом считаем, на сколько миллионов больше получится, если продать квартиру целиком и потерпеть друг друга один час на сделке, можно даже в разных помещениях. Миллионы, оказывается, сближают. За это и платят комиссию.

Как я искала бы квартиру сегодня

Свою квартиру я когда-то нашла без объявлений: знакомые сказали, что у Ботанического сада скоро начнётся стройка, а район я знала наизусть. Дом ещё не построили, я согласилась на этаж по телефону и купила, не видя ничего, кроме планировки. Но так сложилось один раз, сегодня я искала бы себе так же, как ищу клиентам.

Открываю Авито Недвижимость и ставлю фильтр по двум параметрам: цена и метраж. Цена — это мой бюджет, а метраж — единственное, что в квартире нельзя изменить. Вилку беру шире, чем нужно, потому что в такую выборку залетают варианты, которых я бы не увидела. Если за мои деньги в районе есть только 50 метров, а нужно 60, я отъезжаю на пару остановок метро: метры важнее.

В своей квартире живу девятый год, менять пока не собираюсь, а в агентстве ещё многое хочу сделать: собрать свой опыт в школу продаж для агентов. Иногда устаю и думаю: ну кто тебя просил? А утром уже кому-то звоню с новой идеей. А в монастырь пока рано, пусть подождёт.

Читать целиком на VC

За интервью спасибо Елене Мищенко, владелице агентства «Счастье под ключ».