Риелтор Шмелев

Как продать квартиру через год после покупки и заплатить 0 ₽ НДФЛ

👨‍👩‍👧‍👦 Семьям с детьми - особые условия
Если у вас двое и больше детей, вы можете продать жильё без уплаты налога, даже владея им меньше минимального срока. Ждать 3 или 5 лет необязательно - при соблюдении всех условий НДФЛ составит 0 ₽.

📅 Возраст детей
На момент продажи в семье должно быть не менее двух детей младше 18 лет. Также учитываются дети до 24 лет, если они учатся очно.

🏡 Покупка нового жилья
После продажи нужно приобрести другое жильё: в том же календарном году или не позднее 30 апреля следующего года. Новая квартира или дом должны быть больше по площади либо дороже по кадастровой стоимости.

💰 Лимит стоимости
Кадастровая стоимость проданного жилья не должна превышать 50 млн ₽. Также проверяется другая недвижимость семьи.

❌ Когда льгота не сработает
Если семья владеет долей больше 50% в другой квартире или доме, а это жильё просторнее того, которое купили после продажи, - льгота не действует.

👉 Telegram | Max ✨

Можно ли вернуть задаток, если банк отказал в ипотеке: разъяснение Верховного Суда

⚖️ Реальная история, которая многих касается
Покупатели заключили предварительный договор и внесли задаток, но выйти на сделку не смогли - банк отказал в ипотеке. Посчитав, что соглашение сорвалось по независящим от них причинам, граждане пошли в суд требовать деньги обратно. Нижестоящие инстанции их поддержали. Но Верховный Суд РФ эти решения отменил и встал на сторону продавца.

📌 Что именно разъяснил ВС
Сам по себе отказ банка в кредите - еще не автоматическое основание для возврата задатка. Выяснилось, что стороны не прописали прямую зависимость покупки от получения ипотеки и не зафиксировали конкретный вид кредита. В итоге покупатели фактически взяли финансовые риски на себя, не выполнив обязательства по заключению основного договора.

📝 Как защитить свои деньги
Если вы планируете покупку жилья с привлечением кредитных средств, критически важно грамотно составлять предварительные документы. Обязательно четко пропишите в договоре условие о полном возврате задатка в случае отказа банка в выдаче ипотеки.

Telegram | Max ✨

3 опасных подвоха в квартирах, о которых молчат застройщики и продавцы

🏠 Покупка недвижимости - это всегда риск столкнуться с неочевидными дефектами. Из-за них вы можете получить постоянные визиты управляющей компании, шум в спальне или невыносимую духоту летом. Вот что обязательно нужно проверить.

⚡ Первый подвох: общедомовой электрощиток
На промежуточных этажах инженерную автоматику всего подъезда могут разместить прямо внутри квартиры. Последствия неприятные: управляющая компания получит право заходить к вам для проверок в любой момент без вашего согласия.

🚿 Второй подвох: расположение стояка
Иногда канализационную трубу прячут в короб внутри жилой комнаты, а не в санузле. Это гарантирует постоянный шум от смыва и риск затопления, если сорвется заглушка.

☀️ Третий подвох: ориентация окон
В домах из стекла и бетона южная сторона превращает квартиру в настоящую печь. Бетонные перекрытия накапливают тепло за день и отдают его ночью - даже кондиционеры не спасают.

Telegram | Max ✨

Как правильно считать налог с продажи квартиры

🧮 Налог - это не всегда 13% от цены в договоре
Многие ошибочно полагают, что при продаже недвижимости достаточно умножить сумму сделки на стандартные 13%. На самом деле итоговая сумма налога напрямую зависит от того, как именно вы определите налоговую базу.

📊 С 2025 года действует прогрессивная шкала НДФЛ
Доход до 2,4 млн рублей облагается ставкой 13%. Всё, что превышает этот лимит, - уже 15%. Важный момент: повышенная ставка применяется только к разнице сверх порога, а не ко всей стоимости квартиры.

💰 Налог начисляется на чистый доход
Налоговая база - это не общая стоимость продажи, а ваш фактический доход. И её можно законно уменьшить двумя способами.

📑 Способ первый: вычитаем расходы на покупку
Если у вас сохранились документы о приобретении квартиры, вы вправе вычесть прошлые затраты из нынешних доходов. Например, купили за 12 млн, продали за 15 млн - налог начислится только на разницу в 3 млн рублей. Однако есть нюанс: если кадастровая стоимость слишком высока, уменьшить базу на всю сумму расходов может не получиться.

📌 Способ второй: стандартный вычет
Если документов на покупку нет, можно использовать имущественный вычет в размере до 1 млн рублей. Совмещать подтверждённые расходы и этот вычет по одной сделке нельзя. Поэтому важно заранее просчитать, какой вариант выгоднее именно для вас.

👉 Подписывайтесь, чтобы не переплачивать при сделках с недвижимостью!

Telegram | Max ✨

Небольшой долг за коммуналку может стать причиной отказа в ипотеке

💡 Кажется, что мелочь - а последствия серьезные
с 1 марта в России введен единый день оплаты коммуналки - 15-е число. Квитанции выставляют до 5-го, а оплатить нужно до 15-го включительно.

⚖️ Что происходит при просрочке
Если вы не успеваете вовремя, поставщик услуг имеет право обратиться в суд. Судебный приказ по такому долгу выносится всего за 5 дней - и часто без предварительного уведомления должника. После этого данные о взыскании уходят в бюро кредитных историй. И совершенно неважно, что сумма была копеечной.

🏦 Как это влияет на ипотеку
Цепочка простая: вы подаете документы на ипотеку, банк проверяет кредитную историю и видит эту «забытую» задолженность. Результат - отказ в кредите или менее выгодные условия.

✅ Что делать
Единственный способ избежать такой ситуации - не тянуть с оплатой коммуналки до последнего и держать 15-е число на контроле.

👉 Подписывайтесь, чтобы вовремя узнавать о важных изменениях в законах и защищать свои финансы!

Telegram | Max

Новая схема обмана арендодателей: «забытые вещи»

🚨 Мошенники придумали, как жить в чужой квартире бесплатно - и еще получать с вас деньги

🏠 Шаг 1: первый платеж для доверия
Арендатор вносит оплату за первый месяц - и вы расслабляетесь. Дальше начинается игра: платежи прекращаются, а на ваши вопросы звучит обещание «завтра точно переведу». Долг растет, но жилец не спешит съезжать.

📵 Шаг 2: исчезновение с «сюрпризом»
Через пару месяцев человек пропадает: трубку не берет, ключи не возвращает. Но специально оставляет в квартире часть своих вещей - чтобы у вас создалось впечатление, будто он вот-вот вернется. Вы не можете сдать жилье, теряете деньги и время.

🔑 Шаг 3: вы меняете замки
После недель безуспешных попыток дозвониться вы решаетесь: меняете замки и избавляетесь от оставленного хлама. И тут арендатор внезапно «находится» - но уже с юристом или сотрудниками полиции.

💰 Шаг 4: требование компенсации
Он заявляет, что среди выброшенных вещей были ценности - доллары, украшения. И теперь требует с вас деньги за якобы «украденное» или «уничтоженное» имущество. Это чистой воды вымогательство, построенное на вашей юридической уязвимости.

Telegram | Max

Можно ли отказаться от строки «страхование жилья» в квитанциях ЖКХ

🏠 Добровольность, а не обязанность
Услуга страхования в платежке - это исключительно ваше право, а не обязанность. Если вы решите от нее отказаться, никаких штрафов, пеней или отключений не последует. Это важно помнить.

🔥 Что дает базовый полис?
За 300–500 рублей в месяц вы получаете защиту от пожара и залива. Это актуально для старого жилого фонда и арендных квартир. Однако выплат, скорее всего, не хватит на серьезный ремонт или покупку новой техники.

🧾 Проверьте квитанцию
В документе должно быть два отдельных штрихкода: один - с учетом страховки, второй - без нее. Если вы видите единый код без возможности выбора, это прямое нарушение закона о защите прав потребителей.

📞 После оплаты
Если вы все же оплатили страховку, уточните в управляющей компании, были ли деньги переведены в страховую. Так вы будете уверены, что ваши средства не ушли в никуда.

Telegram | Max

Купил машино-место. Какие налоги придется платить при сдаче в аренду и продаже?

🎚️ Сдаёте в аренду

Машино-место - нежилой объект. Стать самозанятым и платить 4–6% не выйдет (этот режим только для жилья). Легальные варианты - только ИП.
👉 УСН «Доходы» - 6% со всей арендной платы.
👉 ПСН (патент) - фиксированная сумма на срок от 1 до 12 месяцев. Заранее рассчитайте её в калькуляторе ФНС.
👉 АУСН - экспериментальный режим (с 2025 года почти во всех регионах). Ставка 8% с дохода или 20% с разницы. Плюс: без деклараций и страховых взносов.

❗️на УСН и патенте вы платите страховые взносы. В 2026 году это 57,4 тыс. ₽ + 1% с дохода свыше 300 тыс. ₽ (примерно 25 тыс. ₽ в месяц). Но налог или стоимость патента можно уменьшить на сумму взносов.
🎚️ Продаёте
Не платите налог, если владели объектом более 5 лет (или 3 лет - при наследстве или подарке). Если срок меньше - 13%.
Сумму налога можно снизить:
🔸 Вычет 250 тыс. ₽ (не 1 млн, как для квартир)
🔸 Вычесть расходы на покупку - тогда налог только с разницы.

Мой канал в MAX

Топ-5 самых спокойных станций метро Москвы для жизни

Выходите из метро и слышите птиц, а не гул толпы. Вот 5 станций с минимальным пассажиропотоком для размеренной жизни.

🚇 5. Фили (85 тыс./день) - в 1,5 раза тише Выхино. Район утопает в зелени парка, инфраструктура советских времён — всё рядом.

🌳 4. Раменки (39 тыс.) - элитный тихий район с лучшими школами и вузами. Парков так много, что маршрут можно менять каждый день.

🌿 3. МЦД Стрешнево (34 тыс.) - прогулочный район с парком «Покровское-Стрешнево» и набережной, похож на зелёную усадьбу.

☁️ 2. Фонвизинская (29 тыс.) - северный уголок без туристов и пробок, только тихие дворы и аллеи.

🥇 1. Давыдково (28 тыс.) - самая малолюдная станция. Даже в час пик есть свободное место. Вокруг зелень и тишина.

Для масштаба: на Выхино - 120 000+ человек в день, это в 4,5 раза больше, чем на Давыдково.

Выбирайте район по атмосфере: тихая станция = часы спокойной жизни каждый день.

📲 Обращайтесь за подбором лучшего жилья для жизни! @VLADIMIR_SHMELEV

😔 Частная собственность - миф. Когда государство заберет вашу недвижимость?

❓Думаете, если у вас есть свидетельство о собственности, то никто ничего не отнимет? Увы, это иллюзия.

👉Только за первую половину 2026 года в Москве и области власти приняли более 220 решений об изъятии недвижимости. Спойлер: им нужна прежде всего земля. А дому, гаражу или даче, который на ней стоит, почти всегда уготован снос.

Когда это происходит? 👇

🚦 Инфраструктура. Дороги, метро, ЛЭП, развязки.

🏗️ КРТ (комплексное развитие территорий). Старые кварталы перестраивают целиком.

🏘️ Госпрограммы. Яркий пример - реновация в Москве. Решение принимают, если «за» проголосуют минимум ⅔ собственников. Дом снесут, а на его месте построят новый.

❓Что дадут взамен? Деньги или новое жильё (как при реновации). Но есть нюанс: первая оценка от государства или застройщика почти всегда занижена на 20–25%.

❓Почему так? Досудебные эксперты часто подыгрывают инициатору изъятия. Уголовной ответственности за липовое заключение они не несут.

👉А вот если дойдёт до суда и назначат независимую экспертизу - сумма вырастет. Например, при строительстве трассы Москва–Петербург в Тверской области одному собственнику выплату подняли более чем в 2 раза. Вам же почти гарантированно добавят 20–25% сверху.

❓Можно ли вообще отбиться? Почти нет. Если государство решило забрать - оно заберёт. Ваша задача - не отмена, а увеличение суммы через суд.

💡 Подписывайтесь, будем разбирать, как выжать максимум из неизбежного.

Мой канал в MAX

👉Как на 100% провести сделку безопасно при покупке квартиры на вторичном рынке?
Честно разобрал тему в видео

Смотреть на YouTube

Как оценить новостройку перед покупкой квартиры - «золотой» чек-лист инвестора

🏗️ Хотите, чтобы купленная квартира через несколько лет стоила заметно дороже? Запомните главное правило: инвестируйте не в красивый фасад, а в будущий спрос.

❓ Что действительно важно при выборе новостройки:

📍 Локация и развитие района
Где находится дом и что изменится вокруг за 3–5 лет?

🚇 Транспортная доступность
Появятся ли рядом новое метро, дороги, МЦД или транспортные узлы?

🏘️ Конкуренция среди новостроек
Много ли похожих ЖК поблизости? Дефицит = рост цены.

🔑 Арендный потенциал
Будет ли легко сдать квартиру? Кому и за сколько?

👥 Портрет будущего жителя
Кто захочет здесь жить через 3–5 лет? IT? Семьи? Молодёжь?

🏗️ Соседние проекты
Что строят рядом? Торговые центры? Офисы? Парки? Промзоны?

💰 Адекватность цены
Не завышена ли стоимость относительно других ЖК в этом же районе?

📈 Стадия роста района
Район уже популярен и вырос в цене или всё ещё впереди?

💎 хорошая инвестиция - это квартира, которая через несколько лет понадобится большему числу людей, чем сегодня.

📌 Подпишитесь, чтобы покупать новостройки с умом и приростом капитала! Мой канал в MAX

🔥Провёл сделку по продаже трёхкомнатной квартиры в Новой Москве. Отзыв клиента

✅Для связи +7 (926) 235-52-20 Владимир

В каких странах иностранцам дают деньги на переезд

💰 Чили
Местные власти заинтересованы в предпринимателях. Победителям конкурсов выделяют безвозвратный грант до $100 тыс. (около 8 млн ₽). Деньги выдаются на запуск и развитие бизнеса. Возвращать их не нужно - главное, работайте над проектом в стране.

🏚️ Ирландия
Хотите стать владельцем дома с видом на океан? Иностранцам компенсируют до €84 тыс. (примерно 7,7 млн ₽) на восстановление заброшенного жилья на отдалённых островах. Отличный шанс для тех, кто мечтает о тишине.

🏔️ Швейцария
Деревня Альбинен готова заплатить 70 тыс. франков (около 6,9 млн ₽) семье с двумя детьми. Условия: возраст до 45 лет и обязательство прожить там минимум 10 лет.

☀️ Испания
Цифровым кочевникам предлагают до €15 тыс. (около 1,4 млн ₽) за переезд в малонаселённые регионы.

🇮🇹 Италия - дом за €1
На Сицилии заброшенные здания продают за символическую сумму - около 92 ₽. Главное условие: провести ремонт за свои средства

Telegram | Max

🔥Уникальный объект в центре Одинцово

✅ДЛЯ СВЯЗИ:
Владимир +7 (926) 235-52-20

Вернут до 1,3 млн рублей: как получить налоговый вычет при покупке квартиры

💰 Государство готово вернуть вам часть денег за квартиру. Кому и сколько положено в 2026 году.

🏠 Максимальная сумма возврата для одного человека:
- 260 000 ₽ - за покупку самой квартиры
- 390 000 ₽ - за проценты по ипотеке
- Итого: 650 000 ₽

👫 Для семьи (супруги):
Общий возврат может достигать 1 300 000 ₽

📅 Срок действия вычета:
Без ограничений - остаток можно переносить на следующие годы. Это касается и стоимости жилья, и ипотечных процентов.

✅ Кто может получить:
Только те, у кого есть официальный доход и кто платит НДФЛ

❌ Кто не получит вычет:
- Самозанятые (не платят НДФЛ)
- ИП на упрощённой системе налогообложения
- Безработные
- Неработающие пенсионеры
- Студенты без официального дохода

⚠️ Важный нюанс:
Вычет по ипотечным процентам даётся только на один объект недвижимости

📋 Куда подать заявление:
- ФНС
- Госуслуги
- Работодатель

📌 Подпишитесь, чтобы не потерять свои деньги - рассказываю обо всех вычетах и льготах для собственников!

Мой канал в MAX

❗️Военкомат аннулирует сделки с недвижимостью? Разбираем новые правила

Приветствую! В этом видео мы детально разбираем громкую новость о том, что с 1 сентября 2026 года Росреестр начал работать по новым правилам. Теперь покупка или продажа квартиры может зависеть от военкомата. Многие СМИ уже окрестили это «аннулированием сделок» но так ли это на самом деле?

👉Смотреть видео на ютубе

✅ДЛЯ СВЯЗИ:
Владимир +7 (926) 235-52-20

🏠Дом на берегу Можайского водохранилища, который может позволить себе каждый

+7 (926) 235-52-20 Владимир

🙈 Кредитный девственник: дадут ли ипотеку, если никогда не брал взаймы?

❗️если у вас нет кредитной истории, банк не может оценить вашу надёжность. Поэтому к вам будут применять повышенные требования - это не дискриминация, а логика риск-менеджмента.

❗️ Ваш статус: рискованнее хорошей КИ, но безопаснее плохой.

🧐 Что банк будет проверять в первую очередь:

✅ ваш официальный доход;
✅ стаж и компанию-работодателя;
✅ размер первоначального взноса (лучше 30%+).

⚖️ Какие могут быть последствия:

- более высокая ставка по сравнению с «идеальными» клиентами;
- снижение одобряемой суммы кредита.

💡 Как «завести» кредитную историю быстро и безопасно:

- Оформите кредитную карту и гасите её вовремя (даже небольшие покупки).
- Возьмите потребительский кредит на 50–100 тыс. ₽ и закройте его досрочно.
- Подайте заявку в банк, где у вас зарплатный проект.

👉Первая ипотека - реальность даже без истории. Просто подойдите к ней осознанно. Обращайтесь за подбором недвижимости и помощи в одобрении ипотеки @VLADIMIR_SHMELEV

Завышение цены в договоре купли-продажи квартиры: в чём риск для продавца

⚡️Вы можете столкнуться с просьбой покупателя указать в договоре сумму, превышающую реальную стоимость квартиры. Скажем, вы продаёте за 10 млн, а покупатель просит написать 13 млн - для того чтобы банк одобрил ипотеку на нужную сумму. Дефицит денег «закрывают» распиской о задатке, который якобы уже передан.

📌 На первый взгляд - мелочь. На деле - скрытая угроза именно для вас.

👉Если сделка в будущем будет признана недействительной (такие иски - не редкость), суд обяжет вас вернуть сумму, зафиксированную в договоре. Не ту, что вы реально получили, а ту, что написана в документе. В нашем примере - 13 млн вместо 10.

❗️Это означает, что вы потеряете 3 млн своих средств, даже если сделка уже состоялась. Никакая выгода не стоит такой опасности.

👉Надёжный покупатель всегда может оплатить сделку официально и без лишних манипуляций. Ищите его, а сомнительные предложения оставляйте другим.

Подпишитесь, чтобы узнавать о всех подводных камнях рынка недвижимости

Telegram | Max