🌇 Канал об инвестициях в нежилую недвижимость и пассивном доходе в России
Автор: @Nikiforov_Andrey
Пишу подробно о том, как:
✅ получаю пассивный доход >30%
✅ создаю капитал
✅ прохожу путь становления Рантье к полной финансовой свободе.
Не является ИИР.
Post #4571
225
Доходной недели, Инвесторы!☁️
Сегодня размышляю о "золотом стандарте" инвеста в коммерцию:
10% годовых в коммерческой недвижимости — это много или мало?
10% годовых или 10 лет окупаемости.
Один инвестор посмотрит на эту цифру и скажет:
— Мало. На депозите можно получить сопоставимо.
Другой ответит:
— Отличная доходность. Берём.
И самое интересное — оба могут оказаться правы.
Представим два объекта.
1️⃣ Объект №1
Цена — 30 млн ₽.
Аренда — 250 тыс. ₽ в месяц.
Годовой арендный поток — 3 млн ₽.
Доходность:
3 млн / 30 млн = 10% годовых.
Арендатор — федеральная сеть.
Договор — долгосрочный.
Индексация — ежегодная.
Хорошая первая линия.
Помещение легко пересдать.
2️⃣ Теперь объект №2
Цена — те же 30 млн ₽.
Аренда — 325 тыс. ₽.
Доходность уже:
3,9 млн / 30 млн = 13% годовых.
На первый взгляд второй объект лучше.
Но выясняется:
— договор аренды можно расторгнуть за 30 дней;
— ставка аренды выше рынка;
— помещение находится на второй линии;
— вход со двора;
— следующего арендатора придётся искать несколько месяцев.
И внезапно становится понятно, за что рынок платит дополнительные 3%.
Высокая доходность редко появляется просто потому, что продавец решил сделать покупателю подарок.
Как правило, дополнительные проценты — это компенсация за дополнительный риск.
❗️Поэтому мы всегда смотрим не только на цифру доходности.
✔️Нас интересуют:
— качество арендатора;
— срок и условия договора;
— рыночность арендной ставки;
— ликвидность помещения;
— возможность быстро найти нового арендатора;
— расходы собственника;
— цена будущей продажи.
Доходность — это не ответ. Это начало анализа.
📲Рантьетолог в MAX✈️Рантьетолог в Tg
Сегодня размышляю о "золотом стандарте" инвеста в коммерцию:
10% годовых в коммерческой недвижимости — это много или мало?
10% годовых или 10 лет окупаемости.
Один инвестор посмотрит на эту цифру и скажет:
— Мало. На депозите можно получить сопоставимо.
Другой ответит:
— Отличная доходность. Берём.
И самое интересное — оба могут оказаться правы.
💱Потому что доходность коммерческой недвижимости нельзя оценивать отдельно от риска.
Представим два объекта.
1️⃣ Объект №1
Цена — 30 млн ₽.
Аренда — 250 тыс. ₽ в месяц.
Годовой арендный поток — 3 млн ₽.
Доходность:
3 млн / 30 млн = 10% годовых.
Арендатор — федеральная сеть.
Договор — долгосрочный.
Индексация — ежегодная.
Хорошая первая линия.
Помещение легко пересдать.
2️⃣ Теперь объект №2
Цена — те же 30 млн ₽.
Аренда — 325 тыс. ₽.
Доходность уже:
3,9 млн / 30 млн = 13% годовых.
На первый взгляд второй объект лучше.
Но выясняется:
— договор аренды можно расторгнуть за 30 дней;
— ставка аренды выше рынка;
— помещение находится на второй линии;
— вход со двора;
— следующего арендатора придётся искать несколько месяцев.
И внезапно становится понятно, за что рынок платит дополнительные 3%.
Высокая доходность редко появляется просто потому, что продавец решил сделать покупателю подарок.
Как правило, дополнительные проценты — это компенсация за дополнительный риск.
❗️Поэтому мы всегда смотрим не только на цифру доходности.
✔️Нас интересуют:
— качество арендатора;
— срок и условия договора;
— рыночность арендной ставки;
— ликвидность помещения;
— возможность быстро найти нового арендатора;
— расходы собственника;
— цена будущей продажи.
Доходность — это не ответ. Это начало анализа.
❓А какая минимальная доходность интересна вам в коммерческой недвижимости —Напишите в комментариях👇
9–10% / 11–12% / 13%+?
📲Рантьетолог в MAX✈️Рантьетолог в Tg
- ✍ 5
- ❤ 4
- ❤🔥 3
- 👍 1
- 💯 1
