Вышел материал Коммерсанта о том, как людей лишают квартир. Читаю и понимаю, что там всё намешано так, что теперь люди ещё сильнее запутаются.
Что не так?
🔵Виндикацию смешали с реституцией. Это два разных способа забрать квартиру.
🔵Предлагают то, что уже есть. «Нужно внести в закон двустороннюю реституцию» – говорится в статье. Она уже есть в законе. Проблема не в том, что её нет, а в том, что суды иногда её не применяют.
🔵 Умалчивают о важном. Рассказывают о том, что добросовестный покупатель может получить компенсацию у государства. Однако не упоминается, что он это может сделать только в том случае, если купит квартиру лица, которое ранее купило её у обманутого мошенниками.
🔜Обо всём этом мы рассказывали с Павлом Комаровским в нашем большом материале тут.
Нужно ли что-то менять в законе?
Можно вообще ничего не менять – если бы суды правильно применяли существующий закон.
✔️По основанию заблуждения (ст. 178 ГК РФ) не может быть оспорена сделка, если продавец квартиры заблуждался в мотиве сделки. Якобы спасение квартиры и есть тот самый мотив.
✔️По основанию обмана (ст. 179 ГК РФ) не может быть оспорена сделка, если покупатель квартиры не знал об обмане продавца мошенниками и не мог его распознать.
✔️По мотиву невменяемости (ст. 177 ГК РФ) вот тут я писал о том, что добросовестность покупателя всё же должна проверяться, но этого судами не делается. Если суды начнут это делать, то сделки массово перестанут оспаривать.
Таким образом, формально уже есть основания для того, чтобы отказывать в удовлетворении подобных заявлений об оспаривании.
📝Но если менять закон....
Тогда я бы сделал 3 вещи:
1️⃣Усилить публичную достоверность сведений ЕГРН. Звучать это может примерно так:
Лицо, возмездно приобретшее недвижимое имущество у лица, указанного в ЕГРН в качестве собственника, и не знавшее о его неправомочности распоряжаться имуществом, приобретает право собственности на это имущество, даже если отчуждатель не был собственником или не был уполномочен им распоряжаться.
2️⃣Указать на то, что сделка купли-продажи недвижимости имеет обязательственный и распорядительный эффект (об этом писал тут). Звучать в законе это может примерно так:
Недействительность обязательства, во исполнение которого передано недвижимое имущество, не влечёт недействительности перехода права собственности к добросовестному приобретателю.
3️⃣Исключить возможность виндикации недвижимого имущества у добросовестного приобретателя. Звучать в законе это может примерно так:
Недвижимое имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя, который полагался на данные ЕГРН при приобретении недвижимого имущества по возмездной сделке, независимо от того, выбыло ли имущество из владения собственника по его воле или помимо его воли.
Прим.: нужно будет подумать, правда, о случаях, когда имущество именно украдено через подделку доверенности, подписи и так далее.
Три поправки – и квартирные дела закончатся.
📽Ранее по теме
▫️Почему шизофрения продавца — не основание отменить сделку?
🏷Прочёл в законе