Немного рассуждений на тему будущих решений по квартирным спорам.
📌Что мы имеем на текущий момент: с тем, что нельзя в таких спорах применять нормы о заблуждении (статья 178 ГК РФ) и обмане (статья 179 ГК РФ), если покупатель не имеет к этому никакого отношения, – суды в целом начали разбираться. Думаю, что на этих основаниях сделки по квартирам отменять перестанут.
❗️Остаётся главный вопрос: как поступать, если сделка оспаривается по основанию невменяемости – статья 177 ГК РФ?
📎Текущий подход
Он основан на том, что продавцу достаточно доказать своё временное помутнение сознания, а следовательно, неосознанность своих действий.
В пункте 1 статьи 177 ГК РФ ничего не сказано о том, что должна учитываться добросовестность покупателя. Поэтому она и не учитывается.
‼️А теперь внимание на абзац второй пункта два названной статьи:
Сделка, совершенная гражданином, впоследствии ограниченным в дееспособности вследствие психического расстройства, может быть признана судом недействительной по иску его попечителя, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими и другая сторона сделки знала или должна была знать об этом.
💡В чём парадокс?
В том, что если сделку по тому же самому основанию – статье 177 ГК РФ – будет оспаривать попечитель (то есть продавец не просто не осознавал свои действия, а в дальнейшем даже был ограничен в дееспособности), то добросовестность другой стороны сделки (покупателя) проверяется!
📂Пример из практики:
Попечитель оспаривал получение кредита и покупку ноутбука своим подопечным. У подопечного на момент сделки было заболевание – шизофрения!
🏛Что решил суд?
Отказал в удовлетворении иска.
⚖️Позиция суда:
▪️Истцом не представлено каких-либо бесспорных, достоверных и убедительных доказательств того, что ответчики, их уполномоченные представители знали или должны были знать о том, что в момент совершения сделок покупатель ноутбука не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.
📍Что в итоге?
Если вновь обратимся к Глоссе по недействительным сделкам, то её авторы считают, что внесение такого пункта в статью 177 ГК РФ означает, что добросовестность стороны сделки должна проверяться и при оспаривании на основании пункта первого.
То есть, если продавец квартиры идёт в суд оспаривать сделку сам и указывает на то, что не понимал свои действия, то ему всё равно надо доказать осведомлённость покупателя об этом. То есть ту самую недобросовестность.
📝Что делать на практике
Если защищаете сделку – требуйте доказать вашу осведомлённость о невменяемости продавца. Ссылайтесь на пример из пункта 2 статьи 177 ГК РФ.
🏷Прочёл в законе