Когда покупать недвижимость?

Разговаривал недавно с друзьями-эмигрантами – рассказывал, как я сдаю экзамены по греческому языку и культуре Кипра, чтобы через год начать процесс получения гражданства. Они у меня спросили: «Что, поди уже собираешься жилье там покупать, да?». А я как-то и не собираюсь особо… Решил, что будет интересно порассуждать «вслух» на эту тему: при каких обстоятельствах я бы серьезно рассмотрел вопрос покупки недвижимости – какие факторы являются для меня критичными?

1. Высокая степень уверенности, что я буду продолжать оставаться в текущем географическом ареале обитания еще хотя бы 5+ лет. С началом войны у меня (как и у многих) горизонт планирования немного подсжался, я сейчас такими длинными временными отрезками не думаю. Тратить много сил и времени на подбор объекта, его ремонт «под себя», и прочие хлопоты кажется нецелесообразным в формате «ну, поживем там годик-другой, а дальше видно будет».

В комфортную удаленную сдачу жилья я, кстати, тоже не очень верю – особенно в чужой стране. Даже среди уехавших из России знаю немало историй про оставшиеся там квартиры, которые простаивают просто так без дела – что с финансовой точки зрения, конечно, выглядит не очень привлекательно.

2. Купленный объект будет составлять не более 30% моих чистых активов. Это в 25 лет, когда я покупал себе квартиру в Екатеринбурге, мне было норм вложить в это мероприятие весь свой имеющийся капиталец + занять у родителей (и еще дополнительно в банке). А сейчас я стал как-то сильнее ценить диверсификацию, и перспектива оказаться «финансово голым, но в своем собственном жилье» мне кажется значительно менее комфортной.

3. Соотношение арендной ставки к цене недвижимости будет давать доходность не менее 6% в год. Даже если я собираюсь жить там сам – то я всё равно буду как бы зарабатывать на этом объекте вмененную аренду (и сразу же тратить ее на самого себя). Если этот показатель будет сильно меньше 6% – то кажется, что жить в съемном жилье будет выгоднее.

Хотя, тут еще надо учитывать, что и сам объем таких вмененных трат на жилье может оказаться выше, даже при достойной ставке вмененной доходности. Например, мы сейчас снимаем квартиру с двумя спальнями прямо на берегу моря за 1400 евро в месяц – по меркам Лимасола это очень дешево (нам повезло, что мы переехали еще в 2021 году до нескольких волн эмиграции, которые сильно нагрели рынок).

Предположим, мы нашли бы сейчас объект стоимостью 400к евро, который нам нравится, и который можно было бы сдавать за 6% его стоимости в год. Но при этом вмененная аренда здесь выходит 2000 евро в месяц – почти в полтора раза больше, чем мы платим сейчас! То есть, в этом случае мы неслабо повысим уровень собственного потребления (что само по себе не обязательно плохо – но идти на этот шаг надо осознанно).

4. Бонусные (необязательные) очки: если покупка жилья позволяет воспользоваться каким-нибудь нерыночным преимуществом. Например, в РФ при покупке квартиры я получил налоговый вычет 13% от 2 млн руб. + с процентов по ипотеке. Так как это было примерно равно половине стоимости квартиры – можно сказать, что я получил от государства бесплатный «кэшбэк» в размере 6,5% от покупной цены – приятно. Сюда же можно отнести всякие варианты с получением ипотеки по аномально низкой/льготной ставке.

Пожалуй, у меня выходит как-то так. А вы каким образом принимаете решение – пришло ли уже время покупать жилье, или лучше продолжать его снимать?

[Продолжение здесь]