В любом обсуждении недвижимости в инвестиционном контексте рано или поздно появляются люди, которые отстаивают одну из двух полярных точек зрения:
1. Квартира для проживания – это пассив! Ни один человек в здравом уме не может считать, что покупка недвижимости для самого себя – это «разумное вложение средств». (Почему? Потому что так велит считать сам Роберт «Я инвестирую в тунца» Кийосаки, а этот персонаж ошибаться не может.)
2. Покупка квартиры – это лучший вариант вложения средств в любом положении. Нет времени объяснять, не знаешь что делать – покупай квартиру (потом спасибо скажешь)! В рамках этой концепции вложения в недвижимость нередко наделяются поистине магическими свойствами – дескать, там цены на квадратный метр по великому космическому закону всегда обязаны расти и не имеют права падать, а сами квартирные инвестиции ни при каких раскладах не могут принести убыток.
Я сам как-то остерегаюсь мыслить категориями «всегда!..» и «никогда!..», поэтому придерживаюсь более взвешенной позиции: мне кажется, что иногда покупка своей недвижимости – это отличная идея, а иногда – так себе. Каждый конкретный случай было бы неплохо рассматривать индивидуально и принимать решение с учетом всех качественных и количественных факторов, влияющих на ситуацию (собственно, в посте про приобретение недвижки я как раз и пытался набросать базовые критерии, с которых начинал бы думать я сам).
Так как в дискуссии в комментах я в основном играл роль злобного буратины и оппонировал позиции «покупай жилье из любого положения» – некоторым могло показаться, что я какой-то недвижко-хейтер. Поэтому я решил в этом посте немножко выступить в защиту «квартирных инвестиций».
Итак, вот мой hot take про жилье: покупка недвижки в ипотеку – это самый безопасный способ вложиться с плечом в актив с высокой долгосрочной реальной доходностью! Мы ведь все знаем, что, например, рынок акций имеет неплохую ожидаемую долгосрочную доходность сверх инфляции. Но при этом мало кто из финансистов советует обычным людям «да просто годами вкладывайте все свои деньги на фондовом рынке с плечом 1-к-3, и всё, easy-peasy!» (хоть с точки зрения абстрактного матожидания доходности в вакууме это и норм вариант). И правильно делает – потому что с таким подходом самым вероятным исходом является «словить маржин-колл и обнулить портфель на очередной просадке рынка».
А вот на рынке недвижимости люди такой трюк исполняют сплошь и рядом – и, в целом, неплохо себя в итоге чувствуют. Предположим, что недвижка долгосрочно дорожает хотя бы со скоростью инфляции, а дополнительно к этому приносит условные 5% годовых за счет аренды (да, если вы там сами внутри живете – то тоже получаете эту вмененную арендную доходность, так как благодаря своему жилью вам не нужно тратиться на съем).
При таком раскладе те, кто инвестирует в недвижимость, занимая капитал по ставке сильно ниже ожидаемой долгосрочной доходности объекта, как будто бы поступают разумно. Занял у банка рубли под 7%, (а в России как раз средняя инфляция за последние лет 10 столько и составляет) – считай, кредитуешься под нулевую процентную ставку. А вкладываешь эти деньги с реальной доходностью 5%, профит! Понятно, что гарантий тут никаких нет, а результат инвестирования может оказаться и отрицательным – но из первых принципов в общем приближении эта логика работает.
Что думаете? Не западло ли «пассивному инвестору» специально с плечом в бетон инвестюнькать? 🤔