М.Ф. спрашивает: «Мне кажется, что вот здесь Роман задавал другой вопрос: что лучше – купить квартиру на все накопленные сбережения за нал, или оставить сбережения в акциях, а квартиру взять в ипотеку? Было бы очень интересно услышать ответ именно на этот вопрос!»
Да, вы правы, я в том ответе сделал упор на решение «покупать квартиру или нет». Давайте сейчас предположим, что квартиру вы точно решили приобрести, вопрос только – брать ли ипотеку, или спустить на эту покупку все сбережения? Предположим также, что текущий накопленный капитал вложен в условный биржевой портфель акций/облигаций 60/40.
Первым делом можно сравнить доходность (YTM) облигационной части вашего портфеля со ставкой по ипотеке, которую вам предлагают. Если речь идет про рыночную ипотеку, то, скорее всего, ее ставка будет превышать доходность вашего портфеля облигаций (не забудьте еще учесть всякий кредитный обвес типа страховок, а также налоги: с купонов их придется платить практически всегда, а вот уменьшать налоговую базу на процентные платежи по ипотеке можно далеко не везде и не всегда). В этом случае брать ипотеку довольно бессмысленно (будете по долгу платить больше, чем получать по бондам): лучше уж продать облигации и пустить эти деньги на покупку квартиры.
Если ставка по ипотеке ниже доходности надежных облигаций, то у вас скорее всего есть доступ к каким-то нерыночным льготным вариантам. Это сразу намекает на то, что ипотека для вас может оказаться неплохой идеей: можно буквально «стричь купоны» из воздуха на разнице между стоимостью обслуживания долга и доходностью бондов.
Даже если доходность облигаций и «расходность» ипотеки оказались примерно равны, то это всё равно сигнал в сторону выгодности ипотеки. Дело в том, что облигации несут процентный риск симметрично: при росте рыночных ставок они падают в цене, а при падении ставок – наоборот, растут. А вот ипотечный кредит ведет себя по отношению к этому риску асимметрично: в случае роста ставок его ценность повышается (круто иметь ипотеку с зафиксированной ставкой 6%, когда текущая ставка на рынке уже 16%), но падение ставок ниже зафиксированной в кредите ставки не приводит к дальнейшему снижению его ценности – ведь вы всегда можете просто рефинансировать свой кредит по текущей ставке и начать платить меньше. Выходит, в стране с волатильным уровнем процентных ставок ипотека может являться весьма ценной штукой сама по себе.
Что делать с частью портфеля в акциях – это дискуссионный вопрос, тут нет заведомо «правильного» ответа. С точки зрения ожидаемых долгосрочных доходностей, акции, конечно, должны приносить побольше, чем стоимость ипотечного долга. Но и рисков у решения с ипотекой здесь побольше: есть немалая вероятность, что события «потеря работы вместе с возможностью дальше платить по долгу» и «жесткая просадка на рынках акций и недвижимости» если и произойдут, то весьма близко друг к другу. А это может означать необходимость продавать свои акции «на низах» с убытком, либо потерю квартиры.
Также релевантной к этой дискуссии будет моя статья про то, стоит ли гасить ипотеку досрочно: https://vc.ru/money/622471-gasit-ipoteku-dosrochno-ili-investirovat-razbiraemsya-kak-ne-okazatsya-bez-deneg-i-bez-kvartiry
#нетвойне #РазумныйОтвет (пишите вопросы для рубрики мне в личку)
