Роман спрашивает: «У меня есть сумма сбережений в акциях США, которой достаточно для покупки квартиры. Однако, если я куплю квартиру, у меня не останется сбережений. Есть возможность взять квартиру в ипотеку. Как рассчитать наилучшее соотношение заемных и собственных средств при покупке квартиры? При этом необходимо учитывать, что при продаже акций мне придется заплатить налоги.»

Роман, у решения «покупать свое жилье или арендовать» есть два аспекта: финансовый и психологический.

С чисто финансовой точки зрения купить жилье в ипотеку выглядит интересной идеей, если выполняются одновременно три условия:

1. Рыночная ставка аренды по объекту достаточно высока по сравнению с его ценой. Условно, если снимать жилье в вашем географическом ареале обитания стоит 10% в год от его рыночной стоимости – то купить такую квартиру выглядит неплохой идеей; если же в год арендой набегает от силы 3% от цены – то аренда уже выглядит привлекательнее.

2. Текущая ставка ипотеки, которую можно зафиксировать на долгий срок, в историческом контексте выглядит невысокой (подробнее обсуждали вот здесь). Например, в конце 2020 года взять ипотеку на 30 лет в США под 2,6% годовых выглядело недурным решением; а вот сейчас брать аналогичный кредит под 7% годовых – уже как-то не столь весело.

3. Вы с достаточно высокой вероятностью планируете продолжать жить в текущей географической точке хотя бы 5+ лет. Если же есть большой шанс, что вы с семьей соберетесь уезжать в другое место – то придется либо продавать квартиру (что часто сопряжено с высокими транзакционными и налоговыми издержками, а также сводит на нет преимущество длинной и дешевой ипотеки), либо пытаться сдавать ее «издалека» (что тот еще геморрой, и не факт что удастся управлять процессом эффективно).

Еще один нюанс заключается в том, что на фондовом рынке достаточно просто иметь широкодиверсифицированный и высоколиквидный портфель; а если все сбережения бухнуть в одну конкретную квартиру – то получится, что ни диверсификации, ни быстрой ликвидности особо не останется. Это не очень хорошо.

Впрочем, помимо чисто финансовых аспектов, при принятии подобных решений самым критичным фактором может оказаться психология. Бывает такое, что у вас семья, уже вот-вот напрашивается пополнение – а жена говорит «непременно нужна своя собственная лужайка, на съемной растить зайку неуютно!». Можно, конечно, попытаться с ней в деталях разобрать вашу Эксельку с расчетом выгодности покупки квартиры методом дисконтированных денежных потоков. Но нужно ли? Надеюсь, что житейский опыт подскажет вам правильный ответ на этот вопрос.

#нетвойне #РазумныйОтвет (пишите вопросы для рубрики мне в личку)

P.S. А накидайте мне хороших вопросов в рубрику! В последнее время что-то мало заявок было.

P.P.S. Надеюсь, хотя бы в этот раз нам удастся избежать срача в комментах на тему «как доказал Кийосаки, квартира – это не актив, а пассив…»