Обещала показать один из наших старых и любимых объектов.👀
Старожилы блога его наверняка помнят. Но сейчас я хочу показать его немного с другой стороны.
Итак.
⚡️Подвал — 135 м².
⚡️Цена покупки — 500 000 ₽.
⚡️Звучит прекрасно.
Недвижимость по цене не самой дорогой машины — что может пойти не так? 😄
Например, ремонт.
На него мы планировали потратить около 1,5 млн ₽.
А потратили…
3,7 млн ₽ 😱
Стройматериалы подорожали, рабочие разъехались, реальность внесла свои коррективы.
Итого вместе с покупкой в объекте оказалось 4,2 млн ₽.🔼
Но дальше начинается самое интересное.
Из 135 м² сдавать в аренду можно около 100 м².
Арендная ставка — 1 000 ₽ за м².
Получаем:
100 000 ₽ аренды в месяц.
4,2 млн / 100 тыс. = 42 месяца, или примерно 3,5 года окупаемости без учёта дополнительных расходов.
Причём изначально мы рассчитывали вообще на другие цифры.
⚡️Ремонт — 1,5 млн.
⚡️Аренда — 600 ₽ за м².
Реальность увеличила нам расходы больше чем вдвое.📈
Пришлось менять и сам продукт: этот подвал мы сделали одним из самых дорогих и качественных среди наших объектов и подняли ставку.
✔️ Главное:
В доходной недвижимости недостаточно увидеть:
«О! Дёшево! Надо брать».
Цена покупки — только одна цифра.
Нужно понимать:
➡️сколько площади реально можно сдавать;
➡️ сколько придётся вложить после покупки;
— какую ставку выдержит объект;
➡️ кому вы будете его сдавать;
➡️ что нужно сделать с помещением, чтобы за него были готовы платить;
➡️ сколько в итоге будет приносить объект;
➡️ и за сколько лет вернутся вложенные деньги.
Недвижимость становится доходной не в момент, когда вы её купили.
Она становится доходной, когда сходится вся модель.
И лучше, конечно, чтобы она начала сходиться на калькуляторе ДО сделки, а не когда у вас уже есть ключи от подвала и счёт за ремонт 😂
Мы в своё время набивали эти шишки собственными деньгами.
И именно поэтому в «11 шагах к миллиону в месяц» мне особенно нравится часть, где Анар берёт два потенциальных объекта и разбирает их до покупки.
Не «смотрите, какой у нас получился классный кейс».
А:
вот объект ➡️ вот цифры ➡️ вот идея ➡️ считаем ➡️ думаем ➡️ покупать или НЕ покупать⁉️
Потому что задача инвестора — не купить недвижимость.
Задача — купить такую недвижимость, на которой сойдётся экономика.✅
👉 «11 шагов» можно взять отдельно за 3 900 ₽, с обратной связью — за 4 900 ₽.💵
А если хочется посмотреть ещё и активную модель заработка на торгах, есть комбо двух программ от 4 900 ₽.💵
👇👇👇
https://brickskills.ru/2models/
https://brickskills.ru/2models/
https://brickskills.ru/2models/
А в следующем посте покажу объект уже совсем другого масштаба.
Там мы вложили в ремонт 12 млн ₽ и подняли ежемесячный доход примерно с 200 до 638 тысяч ₽.
И вот там особенно хорошо видно, что иногда главные деньги в недвижимости появляются не потому, что «рынок вырос».
Реклама. ИП Мамедова В.Э., ИНН 633011322762. ERID 2VSb5ymhNmQ