Впрочем, говорить о неизбежном кризисе только на основании текущей распроданности тоже было бы неправильно. Строительство и продажи распределены во времени: квартиры в домах, которые сдаются в ближайшее время, и жилье в проектах с более отдаленными сроками ввода находятся в разных условиях. Важны также остаток средств на счетах эскроу, условия проектного финансирования, себестоимость строительства и способность компании обслуживать свои обязательства. Одинаковая доля непроданных квартир у двух застройщиков может означать совершенно разный уровень риска.

Поэтому главный показатель ближайших месяцев — не столько изменение заявленной цены квадратного метра, сколько динамика фактических продаж и условия, на которых застройщики готовы заключать сделки. Если цены в прайс-листах останутся прежними, но доля рассрочек и размер скрытых скидок будут расти, это станет признаком того, что рынок уже корректируется, просто не напрямую через стоимость квадратного метра.

Для воронежских девелоперов вопрос теперь заключается не только в том, сколько жилья они способны построить, но и в том, с какой скоростью смогут его продать без существенного ухудшения экономики проектов. В условиях дорогого финансирования и ограниченного спроса преимущество получает не обязательно тот, кто строит больше всех, а тот, кто точнее рассчитывает объем предложения, располагает финансовым запасом и умеет управлять продажами.

Стабильные цены в такой ситуации еще не свидетельствуют о стабильном рынке. Они могут отражать как реальную устойчивость застройщиков, так и их нежелание признавать снижение платежеспособного спроса через открытое снижение стоимости жилья. Различить эти сценарии позволит только дальнейшая динамика продаж — и то, насколько долго компании смогут поддерживать нынешнюю ценовую модель.