Почему квартиры такие дорогие? #финансоваяграмотность

Каждый год в России вводится по 100 млн квадратных метров жилья, но свое жилье есть лишь у 79% россиян. И сколько бы жилья не вводилось, оно все равно остается таким дорогим, что не каждый может купить себе квартиру. Объясняю, почему так.

Начнем с порядка образования цен. На начало 2024 года средний норматив стоимости квадратного метра жилья в России - 98 тысяч рублей. Сюда входит покупка земли, разрешения на строительство, стройматериалов и оплата строительных работ. 

Понятно, что для получения прибыли застройщик должен продавать средний квадратный метр дороже 98 тысяч рублей. Прибавьте сюда маржинальность девелоперов - примерно 10%, и получите приблизительную среднюю цену за квадратный метр в 108 тысяч рублей.

Не спешите кидаться тапками, эти цифры нам нужны для ориентира, а не для покупки реальной двушки на четвертом этаже хрущевки в Подмосковье.

Итак, выходит, 40 квадратных метров обойдутся вам в 4-5 млн рублей (40м2*108к). Как скоро такое среднее жилье купит средний россиянин? Посчитаем.

В прошлом году средний россиянин получал на руки 64.000 рублей. Допустим, что от этой суммы можно откладывать по 20% каждый месяц на вклад под 10% годовых с ежемесячной капитализацией. Тогда накопить на свою квартиру получится примерно за 14 лет.

Сейчас вы уже праведно хотите написать комментарий, что это все туфта, и никакую квартиру за 14 лет купить не получится. Если это так, то мне уже удалось вам показать — даже при идеальных условиях, без инфляции и высокого спроса, средний россиянин не купит себе квартиру меньше, чем через 10-15 лет.

А теперь переходим к причинам, почему даже за 10-15 лет многие не могут на эту квартиру накопить и вынуждены залезать в ипотеку на 20+ лет.

Первая причина. Понаехали

В крупных городах цены всегда будут выше, потому что в них едет население со всей страны, которое формируют высокий спрос. Все думают «как похорошела Москва», и едут туда учиться/работать/жить. Спрос на жилье растет, а за ним - цены.

Вторая причина. Ожидания

Если вы живете в Росиии, то наверняка думаете, что через год цены на все будут сильно выше, чем сегодня. При таких мыслях логично покупать прямо сейчас, а не ждать. Вот люди и ищут, куда бы вложить свои деньги, пока те не обесценились. Недвижимость - один из базовых вариантов.

Центральный банк это видит и повышает ставку, чтобы успокоить инфляцию. Но на цены жилья это влияет слабо. Потому что за ростом ключевой ставки вырастут ставки по ипотеке. Вот все и продолжают влезать в последний вагон уходящего поезда, от чего цены растут еще сильнее.

Третья причина. Льготы

Строительство - важная отрасль экономики, и государству не выгодно, чтобы в этой отрасли сильно проседал спрос. Если это происходит, то государство вмешивается. Например, компенсирует банкам проценты по ипотеке, чтобы вы могли взять кредит на жилье под 5%, а не под 15%.

Если с этими льготами переборщить, то ипотеку начнут брать не только те, кому негде жить, но и те, кто хочет заработать на дешевой недвижимости. Спрос растет, растут и цены. В России именно это и происходило последние два-три года.

Четвертая причина. Страшно

Чем непредсказуемее будущее, тем сильнее люди стараются снизить свои риски. Поэтому в кризисы всегда растут в цене консервативные активы, в том числе и недвижимость.

Такой вот центовой коктейль получается. Он объясняет, почему средняя цена за квадратный метр растет каждый месяц. Сегодня он стоит 133 тыс. рублей. И это цена по стране, где цены в мегаполисах размываются региональными ценами.

Хотите узнать, что в мегаполисах? Будет больно. В СПБ средний квадратный метр стоит больше 200 тыс. рублей, а в Москве - больше 300к. Если немой вопрос "почему так дорого?" никуда не пропал, то перечитайте причины выше - с первой по четвертую.

Ну а если теперь вам более-менее ясно, откуда берутся такие цены на недвижку, то ставьте палец вверх или пишите дополнения в комментарии.

Из платного блога → Разбираем, когда вам пора брать ипотеку на Бусти

Простая экономика