Как банк превращает квартиру за 15 млн рублей в ипотеку за 40 млн рублей?

Оказывается, многие не знают ответ на этот вопрос, поэтому публикую такой базовый пост по финансовой грамотности.

Знаете ли вы, сколько стоит средняя московская квартира в новостройке? Предположите: 7 млн, 10 млн, 20 млн?

Реальная средняя цена новой квартиры в Москве — 14,5 млн рублей. Средняя ставка по ипотеке за прошедший год в России колеблется в диапазоне 18-19% годовых. С этими двумя вводными мы вот что получаем.

Если взять ипотеку на 10 лет, то эта квартира обойдется вам в 25 млн рублей с хвостиком. Если на 20 лет, то в 43,5 млн рублей — в три раза больше рыночной цены. Это при условии, что 20% на первоначальный взнос (3 млн рублей) человек вносит при получении ипотеки. В вашем городе цифры могут быть чуть меньше, но их порядок именно такой. Проверить корректность расчетов можно здесь. 

Суммы просто ошеломительные, и для большинства людей просто неподъемные. Как мы до такого докатились, подробно объяснял ранее. Если коротко, то программа льготной ипотеки помогла и застройщикам, и правительству, и инвесторам в недвижимость, но только не тем, кому нужно было свое жилье. Но пост не об этом.

Итак, объясняю, как квартиру стоимостью 15 млн рублей банк превращает в ипотеку за 40 млн рублей.

Дело в том, что платеж по ипотеке состоит из двух частей: первая часть — оплата процентов, вторая — оплата самой ипотеки. Так вот, в большинстве случаев вы сначала гасите именно проценты, а не долг..

Если мы возьмем наш вариант с новостройкой в Москве за 15 млн рублей и ипотекой на 10 лет, то ежемесячный платеж по такому кредиту составлит 210 тыс. рублей. Знаете, сколько ухйдет на выплату процентов в первый месяц кредита? 171 тыс. рублей.

То есть, многомиллионное тело долга (цена квартиры) погасилось в первый месяц всего на 40 тысяч рублей, а потому следующие проценты будут ненамного меньше нынешних.

Получается, что чем больше срок у ипотеки, тем дольше вы гасите проценты, которые постоянно начисляются на медленно снижаемый долг. Так люди и отдают по 40 и более миллионов за квартиру ценой в 14.5 млн рублей.

Дополнительно: Объясняю, гасить ипотеку досрочно или нет
Из платного блога → Когда пора брать ипотеку? Рациональный разбор

Простая экономика