Редевелопмент: когда старый объект может оказаться выгоднее нового

Редевелопмент - это не просто ремонт существующего здания. Инвестиционная ценность возникает за счёт изменения самого продукта: его концепции, назначения, планировки и модели использования.

Какие объекты подходят для редевелопмента:

• здания с неэффективным использованием площади;
• объекты с устаревшей концепцией;
• недвижимость с сильной локацией, но слабым текущим продуктом;
• объекты, где изменение назначения повышает потенциальную доходность.

Откуда возникает дополнительная стоимость?

Она формируется за счёт разницы между текущим состоянием объекта и его новым сценарием использования:

- изменение концепции;
- перепланировка и новое зонирование;
- изменение назначения;
- повышение арендного потенциала;
- формирование нового пула арендаторов;
- более эффективное использование площади.

При этом экономика проекта включает не только стоимость реконструкции. В расчёт входят сроки реализации, финансирование, согласования, налоги, эксплуатационные расходы, возможный простой и затраты на последующий вывод объекта на рынок.

Когда редевелопмент не имеет экономического смысла?

Когда затраты на реконструкцию и изменение концепции приближаются к стоимости создания сопоставимого нового объекта, а прирост стоимости после завершения проекта не компенсирует вложения и риски.

Отдельное значение имеют ограничения самого здания: конструктив, инженерные системы, документы, градостроительные параметры и техническое состояние.

Редевелопмент начинается не с идеи обновить старое здание, а с расчёта новой экономики объекта.

3 октября тема коммерческого редевелопмента будет отдельно обсуждаться на конференции «Недвижимость и капитал».

#недвижимость #редевелопмент #коммерческаянедвижимость #инвестиции #инвестициивнедвижимость