Квартира за 55,6 млн ₽. За сколько её нужно продать в 2030 году, чтобы инвестиция имела смысл?

В прошлом посте говорил про сам проект, а теперь давайте посмотрим исключительно на инвестиционную математику на примере конкретного лота.

Берём линейную евро-3 площадью 70 м² на 8 этаже с видом на будущий парк.

Цена: 55,6 млн ₽, или примерно 794 тыс. ₽/м². Но самое интересное здесь - условия покупки👇

Рассрочка: ПВ 50% - 27,8 млн ₽. Оставшиеся 50% можно выплачивать 3 года без удорожания - примерно по 2,3 млн ₽ ежеквартально, всего 12 платежей.

То есть квартиру стоимостью 55,6 млн ₽ мы фиксируем сегодня, вложив только половину стоимости. Остальной капитал вносим постепенно в течение следующих трёх лет. Именно поэтому рассрочка здесь работает как финансовый рычаг.

Теперь давайте представим, сколько эта квартира может стоить в 2030 году.
▪️70 млн ₽ - рост стоимости примерно на 26%, потенциальная прибыль 14,4 млн ₽.
▪️80 млн ₽ - рост на 44%, потенциальная прибыль 24,4 млн ₽.
▪️90 млн ₽ - рост на 62%, потенциальная прибыль 34,4 млн ₽.
▪️100 млн ₽ - рост на 80%, потенциальная прибыль 44,4 млн ₽.

Вроде бы последняя цифра выглядит очень интересно. Но здесь есть важный нюанс. Все эти расчёты пока без ремонта. Квартиры в «Доме Высоты» передаются без отделки. Для премиального проекта такого уровня я бы закладывал на ремонт минимум 200 тыс. ₽/м². На 70 м² это ещё около 14–15 млн ₽ дополнительных вложений.

И тогда реальная математика выглядит уже иначе:

55,6 млн ₽ за квартиру + 15 млн ₽ на ремонт = 70,6 млн ₽ совокупных вложений

То есть, если потенциальная цена продажи 100 млн ₽, то прибыль до налогов и расходов на продажу будет около 29,4 млн ₽.

И вот здесь возникает главный вопрос. Мне кажется, что 100 млн ₽ к 2030 году - это скорее цена уже готовой квартиры с качественным ремонтом, а не квартиры в бетоне. То есть нельзя просто сказать: купили за 55,6 млн ₽, продали за 100 млн ₽ и заработали 44,4 млн ₽. Чтобы продать готовый продукт за 100 млн ₽, скорее всего, придётся сначала вложить ещё около 15 млн ₽ в ремонт.

При этом есть ещё один важный плюс рассрочки: эти 55,6 млн ₽ мы тоже не вкладываем одномоментно. Сегодня вносим 27,8 млн ₽, а вторую половину - постепенно в течение трёх лет. Поэтому здесь нужно считать не только рост стоимости самой квартиры, но и доходность именно на фактически вложенный капитал с учётом времени каждого платежа.

Именно так я вообще смотрю на инвестиции в недвижимость. Не «сколько процентов вырос квадратный метр», а сколько собственного капитала я вложил, когда я его вложил и сколько получил на выходе.

На мой взгляд, 100 млн ₽ - это не оптимистичный сценарий огромной прибыли, а скорее важная контрольная точка. Если готовая квартира с ремонтом будет стоить около 100 млн ₽, экономика будет нормальной, но уже не такой впечатляющей, как кажется при сравнении 55,6 и 100 млн.

Чтобы эта инвестиция действительно дала высокую доходность, к 2030 году готовая евро-3 в «Доме Высоты» должна стоить существенно дороже 100 млн ₽. И вот это уже интересно проверить на сегодняшнем рынке.