Каждый, кто впервые открывает витрину новостроек в поисках инвест-объекта под аренду, рано или поздно спотыкается об апартаменты. Они почти всегда привлекательнее: классные локации, стильные лобби, а ценник на 15–20% ниже соседних квартир.

Рука сама тянется посчитать доходность и порадоваться удачной находке.
Нюанс в том, что в юридической реальности апартаменты жильем не являются. Это коммерческая недвижимость со всеми вытекающими последствиями.

Первая неожиданность обычно приходит осенью в виде налога на имущество. За обычную квартиру мы привыкли отдавать символические суммы по ставке 0,1% от кадастра. У апартаментов ставка начинается от 0,5% (если по документам комплекс проходит как гостиница) и может доходить до 1,5–2%, если в здании есть торговые или офисные площади. Необлагаемых метров здесь тоже нет, поэтому ежегодная квитанция на 40–60 тысяч рублей за небольшую студию — вполне рядовая история.

Дальше — налог на доходы при покупке. Приобретая квартиру, можно вернуть до 650 тысяч рублей имущественного вычета с учетом ипотеки. С апартаментами вернуть НДФЛ не получится вовсе. Вся скидка, полученная на старте, начинает растворяться уже на этом этапе.

С коммунальными услугами похожая история. Государство не субсидирует коммерческие метры, тарифы на воду и отопление выше, а в каждую строку заложен НДС. В итоге платежка стабильно тяжелее на 20–30%, что напрямую снижает чистый арендный доход.

И наконец, продажа. Если вы сдавали апартаменты в аренду (а налоговая это прекрасно видит), они признаются имуществом, использовавшимся в бизнесе. Это значит, что стандартное правило о продаже без налогов через 3 или 5 лет просто перестает действовать. Придется платить налог с продажи, сколько бы лет объект ни находился в собственности.

Означает ли это, что апартаменты не стоит покупать? Нет. Но это инструмент сугубо для коммерческой эксплуатации — например, сервисные апарт-отели с профессиональным управлением и посуточной сдачей, где доходность изначально рассчитывается с запасом на все эти расходы. Если же план был просто сдать помещение под долгосрок, классическая квартира часто оказывается экономически выгоднее и спокойнее.
И, как обычно, призываю всех считать и ориентироваться на цифры