Все выше и выше: перспективы застройки территории бывшего Птичьего рынка

В Воронеже в апреле-июне 2026 года практически синхронно прошли две формально разные, но по сути тесно связанные градостроительные процедуры. Одна касалась планировки территории у бывшего Птичьего рынка, вторая – изменения Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) соседних кварталов. В результате город получил и утверждённый проект планировки, и «гибкие» градостроительные регламенты, которые открывают этой территории дорогу к плотной высотной застройке.

Любопытно, что заявителями здесь значатся бывший высокопоставленный строительный чиновник Олег Юрьевич Гречишников и некто И.А. Гуртовой. Последний, возможно, связан с Андреем Александровичем Гуртовым, возглавляющим управление организации проектной деятельности правительства Воронежской области.

Но обо всём по порядку…

«Технический» проект с прицелом на многоэтажки

9 апреля 2026 года администрация Воронежа опубликовала оповещение о начале общественных обсуждений документации по планировке территории квартала площадью 28,8 га в Коминтерновском районе – в границах улиц Хользунова, Связистов, Верещагина, 45-й Стрелковой дивизии и Курской, в районе бывшего Птичьего рынка. Подготовка ППТ была запущена ещё в 2020 году постановлением мэрии № 942, разработчиком выступило МБУ «Архитектурно-градостроительный центр».

Официально цель проекта – «техническая»: установить красные линии, линии отступа, «нарезать» участки под улично-дорожную сеть и благоустройство. В материалах указывалось, что размещение новых объектов капитального строительства и мероприятия по сносу существующих жилых домов документом не предусматриваются. Всего формировалось 28 земельных участков, из них 23 – территории общего пользования, ещё 5 – под существующими зданиями.

Однако именно один из этих участков стал ключевым. Речь о ЗУ 1 площадью 5751 кв. м с видом разрешённого использования «малоэтажная многоквартирная застройка». Сейчас на этом месте стоят два блочных жилых дома 1940-х годов с небольшими придомовыми территориями. Проектом межевания под ними предлагалось сформировать единый участок, значительно больший по площади, чем фактическая застройка и дворы.

На общественные обсуждения пришли 23 человека. Из них 18 прямо выступили против документа. Участники заявили, что не согласны с возможным сносом частного сектора и появлением многоэтажных домов на рассматриваемой территории. Жители также предлагали предусмотреть иные организационные решения: изменить схему движения, установить светофоры на перекрёстках, отремонтировать дорожное покрытие и наладить отвод ливневых вод.

Все их замечания комиссия по землепользованию и застройке признала нецелесообразными к учёту. Аргументация сводилась к тому, что в самом проекте планировки снос и новое строительство не заложены, а «улично-дорожная сеть» и «благоустройство» соответствуют допустимым видам использования. Предложения по организации движения, светофорам и ремонту дорог отклонили как не относящиеся к предмету обсуждения ППТ.

В итоге общественные обсуждения признали состоявшимися, а проект рекомендовали к утверждению. 3 июня 2026 года администрация Воронежа утвердила документацию постановлением №863, после согласования в городской прокуратуре.

Как изменения в ПЗЗ открыли дорогу высоткам

Пока жители обсуждали «техническую» планировку, рядом шёл другой процесс – куда менее заметный для обывателя, но куда более значимый для девелоперов. Уже 14 апреля, то есть через пять дней после объявления слушаний по ППТ, глава города подписал постановление №34 о внесении изменений в ПЗЗ.

Изменения касались кварталов между улицами Хользунова, Солнечная, Беговая и Киевская. Речь шла о переводе земель из жилой зоны ЖС-27 в ОДМ (смешанную общественно-деловую) и из ОДМ-31 – в ОДК (общественно-деловую коммерческую). Официально это подавалось как «освоение территории под объекты общественно-делового назначения и жилые дома со встроенной социальной и коммерческой инфраструктурой».

Продолжение⬇️