В прошлом посте 47% ответили, что маржа — 20-25%. Хм... Разберем этот вопрос детальнее👇

Дано:
1️⃣ Небоскреб в Москве, бизнес-класс, площадь в ГНС — 55 тыс. м², продаваемая площадь — 41 тыс. м²;
2️⃣ Доход от реализации составляет 23,9 млрд руб.;
3️⃣ Срок реализации — 4 года (1 год на РНС, 3 года на стройку);
4️⃣ Все цифры приведены в процентах относительно дохода проекта, и это планируемый бюджет.

А теперь поехали по затратам 💸
▪️ Глава 1 (Участок, ВРИ) — 28,9% с учетом льготы на смену ВРИ (та еще задачка)
▪️ Глава 2 (ПИР и СМР) — 33%
▪️ Глава 3 (Маркетинг, реклама, брокеры) — 5,8%
▪️ Затраты на кредит — 13%
▪️Налог на прибыль — 4,8%

Итого прибыль — 14,5%, и это на 4 года (3,6% в год), а LLCR этой финмодели —1,23 (при проходном 1,25).
И да, про собственное участие на период РНС забыл — 681 млн руб.!

И это еще оптимистичный вариант: без учета всей турбулентности нашего времени, смены законов, отмены программ поддержки — и инфляции, разумеется.

Поэтому, когда я вижу блогеров которые говорят, что девелоперы маржу закладывают в 3-4 раза, хочется с ними вступить в дискуссию 🤬🤬🤬

P.S. А для Ленобласти (это уже реальный кейс) маржа вообще находится в диапазоне от 0 до 5%. Вот такие дела 🤕

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация