Наталия Конова | NF Group | жилая недвижимость

Элитная Москва, III кв. 2025: кто выигрывает — новостройки или вторичка?

C NF GROUP подготовили свежую аналитику элитного рынка за 3 квартал 2025 года. Даже когда покупки замедляются, «элитка» продолжает дорожать.

🏗️ Новостройки = «коллекционные активы»
• На экспозиции сейчас ~3,1 тыс. лотов (−4% кв/кв; +6% г/г): старты притормозили, зато качество — выше. Вышли клубные дома CLOS 17 и K7/11 (80% дома уже забронировано на этапе пред продаж😉), а у Vesper Кутузовский добавились новые корпуса.
↗️Цена рекордная: премиум — 1,606 млн ₽/м², делюкс — 3,053 млн ₽/м².
• Сделки: за квартал продано ~370 лотов (50 — делюкс, 320 — премиум), рынок остыл относительно аномального 2024-го.
• Порог входа растёт: «индекс миллиона» просел, сейчас за 100 млн ₽ можно купить всего 45 м² (было 55 м² год назад).
• Сохраняется тренд на клубные дома и закрытые продажи — ставка на уникальность и историю.
🏆 Объекты-лидеры по числу проданных лотов: Shift, River Park «Кутузовский», «Бадаевский».

🏢 Вторичка = «жить здесь и сейчас»
• Предложение наращивается: +2% кв/кв; средняя площадь экспозиции снизилась до ~211 м², средний бюджет ~328 млн ₽.
• Цена также на историческом максимуме: 1,553 млн ₽/м² (+3% кв/кв; +5% г/г), но всё ещё на ~43% ниже, чем в новостройках — это удерживает спрос.
• Средний запрашиваемый бюджет вырос до ~182 млн ₽ (+50% г/г), желаемая площадь — ~167 м² (+13% г/г).
• «Рублёвизация» объявлений: лишь 15% экспозиции остаётся в валюте.

Рынок перенастраивается. Если нужны редкие коллекционные варианты и длинный горизонт — смотрим закрытые клубные дома. Если важны «метры здесь и сейчас» и без ожидания — вторичка рациональнее по бюджету.👌

Прикладываю дайджест и полную версию отчёта.

«Золотой. Квартал 2»

Недавно писала про секретный квартал через реку от Кремля — «Золотой». Сегодня посетила соседний не менее роскошный жилой квартал «Золотой-2» 💛
Дом уже сдан, вокруг тихо и зелено, семьи гуляют по внутренним дворам. Атмосфера — как в европейском квартале, только с московским характером.
Девелопер проекта — Capital Group, надежное имя, и это чувствуется в каждой детали: от отделки лобби до продуманной инфраструктуры.

Атмосфера, продуманная до мелочей:
• 122 квартиры от 87 м². Ещё остались видовые квартиры и пентхаусы с панорамным видом на Кремль.
• На 1-й линии Софийской набережной — редкие особняки, доступные к покупке.
• Два внутренних сада — зелёные дворы-оазисы меньше чем в 100 метрах от Кремля. Удивительно тихое место.
• Детский клуб 400 м² , гостиная для жителей и двухэтажная библиотека с баристой и переговорной — места для жизни, общения и вдохновения.
• 2 уровня паркинга с мойкой, у пентхаусов — свои индивидуальные парковочные боксы.
• Обслуживание — 346 ₽/м². Для такого уровня инфраструктуры и общих зон — очень хорошая ставка.

💰 Цены — от 2 млн ₽ за м². Для уже построенного и заселённого проекта около Кремля — очень интересное предложение.

Если хотите посмотреть, какие лоты ещё доступны в «Золотом-2», пишите мне. Выберем лучший вариант в этом проекте 🤩

Редко такое случается, но снова повод для вау-новостей: в Москве стартует новый жилой проект у Петровского парка (локация Динамо / ЦСКА).

Что в нём особенного 👇

▪️ Всего 770 квартир на весь комплекс. Для сравнения: у ближайшего Prime Park более 3000 квартир. Здесь другой масштаб: три дома, ощущение пространства и уюта.

▪️ Для семьи. Вокруг зелень: Петровский парк, Чапаевский, Тимирязевский лес и Ходынское поле. Сам двор — закрытый, без машин, с аллеями, детскими площадками и даже собственным прудом.

▪️ Энергия спорта. Динамо, ЦСКА и весь спортивный кластер — всё рядом. Для активных это прямое попадание в точку 🔥

▪️ Сервис и удобства. Рестораны, кафе, фитнес, коворкинги, переговорные, арт-пространства на крыше, игровые зоны для детей — проект сразу задуман как «город в городе».

▪️ Продуманные детали. Потолки 3,5–4,8 м, продуманные планировки, панорамные окна, приточная вентиляция, центральное кондиционирование, звукоизоляция, умные системы учёта и электронные замки.

Срок сдачи — 2030 год.
Форматы: пентхаусы, квартиры разных планировок, подземный паркинг с комфортными машино-местами.

💰 На старте можно заходить примерно от 600 тыс. ₽ за м² — очень привлекательный порог для такого уровня проекта. Старт продаж уже в октябре.

Хотите попасть в лист ожидания и первыми узнать детали? Пишите 👇

@Nataliia_NF_Group

В дополнение к посту выше. Типичная «гонка» за продажу квартиры: один и тот же лот за 300 000 000 ₽ в Хамовниках выставлен сразу у девяти агентств (два не попали на фото)🫣

Получит ли собственник лучшую цену? Вопрос риторический.

💬Почему эксклюзивный договор работает на собственника, а не против него

Эксклюзивный договор — это соглашение, при котором продажей объекта занимается одно агентство или брокер, обладающий исключительным правом реализации.

Многие продавцы опасаются эксклюзивного договора: кажется, что одно агентство — значит меньше шансов на продажу. На практике всё наоборот.

📌 Когда квартиру продаёт сразу несколько агентств, это превращается в «ассортиментную продажу»:
• агенты действуют не в интересах собственника, а покупателя («эта не подошла? у нас есть ещё 5–10 вариантов»);
• появляются десятки дублей объявления от разных агентств, что отпугивает серьёзных покупателей и сильно снижает шанс получить лучшую цену;
• объект «замыливается» на рынке и получает репутацию неликвида;
• отсутствует возможность задействовать брокер-тур (open day) для партнёрской сети, который отлично работает на повышение интереса к объекту.

Эксклюзивный договор решает эти проблемы:
1️⃣Фокус и стратегия — у объекта есть выделенное место, продуманная маркетинговая кампания и ответственный за результат агент;
2️⃣Партнёрская сеть — агент договаривается с коллегами и мотивирует их предлагать именно ваш объект, а не конкурентов;
3️⃣Единый стандарт — реклама, презентация, отработанная грамотная аргументация к возражениям и подготовка квартиры к показу;
4️⃣Удобство — собственнику не нужно тратить время на общение с десятками агентов. Вся информация и обратная связь собраны в одних руках, что делает процесс прозрачным и комфортным.

💡 В итоге собственник получает:
• больше реальных покупателей,
• более выгодную цену,
• сокращение сроков экспозиции.

Когда цена изначально определена правильно, эксклюзив даёт результат в течение +-3 месяцев (за исключением редких и ультрадорогих объектов, где сроки экспозиции закономерно выше).

🤩В моей практике был случай, когда сделка закрылась всего за 2 недели с момента запуска рекламы (и по цене чуть выше рыночной).

🎯Эксклюзив — это не ограничение, а рабочий инструмент. Вы получаете персональную стратегию, команду союзников и брокера, который отвечает за результат и ежедневно думает, как продать ваш объект недвижимости. 🤝

Заезжай и живи!
ТОП-5 готовых домов с отделкой от застройщика

Все проекты уже сданы, квартиры готовы. Останется только купить мягкую мебель и свет.

1️⃣Пироговская, 14
Мало кто знает про этот дом в сердце Хамовников — прямо около Усачёвского рынка. Весь дом сдан с отделкой под ключ в сентябре 2022. Есть свой фитнес-зал. У застройщика осталось ещё несколько вариантов по очень приятным для этого района ценам. Фото отделки квартир и мест общего пользования пришлю по запросу👌

💰 от 110 млн ₽ за апартамент с 1 спальней

2️⃣Тургенев
Клубный дом в тихом переулке у Сретенки на 118 квартир. Писала о нём тут

💰 от 131 млн ₽

3️⃣Armani/Casa Moscow Residences — один из 11 домов от Armani Casa в мире и единственный в России. Интерьеры созданы под руководством Джорджо Армани. Настоящий deluxe класс. Всего 24 резиденции. Обзор дома есть на канале партнёра NF GROUP, Андрея Соловьёва

💰 По запросу. Дорого😆

4️⃣Victory Park Residences — премиальный проект семейного формата с выходом в Парк Победы. Развивающийся район Дорогомилово, удобный выезд в центр и в область по Кутузовскому проспекту.

💰 от 99,8 млн ₽. Сейчас действуют приятные скидки при 100% оплате. Также можно приобрести квартиру в рассрочку.

5️⃣Eleven
Пресненский район, Звенигородское шоссе. Два корпуса по 44 квартиры. На первом этаже — Crocus fitness с бассейном. У застройщика осталось всего 2 квартиры с тремя спальнями и просторный пентхаус с террасой.

💰 от 175 млн ₽. При покупке через NF GROUP действуют специальные условия.

Пишите мне, если вы в поиске или только планируете покупку квартиры. Подберём лучшие лоты на лучших условиях🤝

Есть ли что-то интересное в тихом центре, с адекватной ценой и ключами в ближайшее время?

Есть! Это Дом Франка – проект, в который вошли сразу два клубных дома, объединённых общей концепцией.

🏛 История: На этом месте в XVIII веке стояла усадьба князей Голицыных, позже появились корпуса ювелирной фабрики Фаберже, а в 1904 году — доходный дом стекольщиков Франков. Именно фамилия Франков дала название комплексу. Сегодня здесь рождается уникальный проект, соединяющий уважение к истории и современный комфорт.

✨ House Frank – реконструкция исторического здания в стиле московского модерна.
✨ House Falconnier – современное трёхсекционное здание с элементами легендарного стеклянного кирпича «Фальконье» и ярко выраженной арт-концепцией.

📍Локация – Большой Кисельный переулок.
Настоящий «тихий центр-центр»: Большой и Малый театры, «Метрополь», парк «Зарядье», ЦУМ, Сандуны, монастыри и лучшие рестораны в шаговой доступности.

На 2 корпуса всего 147 квартир, высотность 7–8 этажей. На первых этажах — квартиры с приватными патио и палисадниками, на верхних — просторные пентхаусы с террасами. Потолки от 3,55 м, квартиры без отделки, но с современными инженерными системами

🖇Пространства для жизни:
– бассейн, спа, хаммам, сауна, фитнес-студия (силовые, кардио, йога, пилатес, TRX);
– lounge-зоны с дизайнерской мебелью, бра и люстры из выдувного стекла ручной работы;
– F&F Bar – собственное кафе-кондитерская;
– конференц-зал с мебелью и техникой;

🚗 Подземный паркинг — 277 машиномест (коэффициент почти 2 🔝).
🗓 Сдача – 2 кв. 2026 года.

💰 Цены: продажи стартовали в августе 2023 года с уровня 1 250 000 ₽ за м². Сегодня основной диапазон — 1,6–2 млн ₽ за м².

Минимальный вход в проект сейчас — 110 850 000 ₽ за квартиру 63,2 м² на 2 этаже.

На данный момент уже реализовано 60% лотов — спрос подтверждён рынком.

Застройщик – Транстройинвест. На его счету ЖК «Софийский» (сдан в срок и оказался лучше рендеров), реконструкция аэропортов Внуково и Пулково и ряд правительственных объектов. Надёжность проверенная.

💻Этот проект я рекомендую смело! Отличные цены, локация, видовые характеристики🤌
Хотите презентацию или подбор лучшего лота? Пишите – с удовольствием организую встречу на строительной площадке и в офисе продаж.