«Сладку ягоду ели вместе...»

Допустим, есть проект строительства отеля (или чего-то подобного). А денег у его автора нет. Как быть? Раньше авторы таких проектов деньги у инвесторов взаймы просили под процент. Теперь вот новый инструмент обнаружили: создать АО и продать его акции. Классная схема: никакой ответственности!

Хотелось бы напомнить покупателям таких акций, что счета эскроу для вложений в недвижимость на этапе строительства ввели не зря!

О нет, конечно, основатель "проектного" АО ни в коем разе не собирается вас кидать. Но ведь у большинства застройщиков по ДДУ тоже изначально не было мыслей обмануть пайщиков, они честно хотели всё построить и раздать...

Оценку своего АО основатель обычно считает так: берет сумму, которая ему нужна, прикидывает, какую бы долю акций отдать, и делит одно на другое. А как еще? АО же пустое...

Хотя ведь можно посчитать, сколько стоит то, что реально есть: взять стоимость земли, если она на балансе, и прибавить экспертную стоимость проекта, которую заплатил бы основателю опытный девелопер за стопку бумаги (проектную документацию с имеющимися "штампами".)

Вторая оценка получится многократно меньше первой, зуб даю! А сказки про дивидендную доходность я слышал 100500 раз. Это дележ шкуры неубитого медведя начинающими охотниками, не умеющими стрелять.

Все потерянные мной на практике деньги потеряны в проектах, которые в момент запуска выглядели красиво, привлекательно и надёжно. Увы, реальная жизнь далека от идеала. Всегда что-то идёт не так. Порой - сильно не так. И не потому, что кто-то пытался обмануть меня, а потому что сам обманулся, не учтя прилета какого-нибудь лебедя не того цвета. Не со зла, просто так сложилось.

Типичный признак «хомяка»: он сравнивает проекты по размеру обещанной прибыли. У опытного инвестора вопрос всегда другой: что я смогу вернуть при факапе, особенно в случае потери договороспособности? То есть, как согласно правовой структуре сделки распределяются риски? Прибыль-то поделим, если будет, ладно уж. А убытки!?

Обычно, если изучить документы «проектных» АО, окажется, что все риски на инвесторах. То есть, роль инвестора в том «сотрудничестве», о котором красиво вещает основатель, предполагается как в той песне: «сладку ягоду ели вместе, горьку ягоду я одна».