О банках и девелоперах

Что меня беспокоит. Кажется, многие недооценивают масштаб проблем, которые могут последовать после изменения правил семейной ипотеки (по факту их резкого ужесточения). Попытаюсь объяснить.

Даже до ужесточения девелоперы испытывали очень серьезные проблемы. Кейс Самолета всем известен. Но это только яркий пример общего тренда – схожие сложности испытывает весь сектор. За доказательством далеко ходить не надо, достаточно посмотреть на покрытие деньгами на эскроу проектного финансирования застройщиков. Последнее упало с 71% во 2 кв. 2025 до 66% 2 кв. 2026. В деньгах это 7,6 трлн руб. на счетах при задолженности 10,8 трлн.

А теперь представим вполне реалистичную картину – продажи после новых правил семейки упадут, причем резко. Застройщики будут испытывать еще большие проблемы с обслуживанием долга. Банки в этой ситуации могут:

а) Как минимум забирать на баланс залоги и достраивать жилье сами. Мало того, что это непрофильная деятельность, это мелочи. Более важный вопрос – как банки оценивали залоги? Смогут ли они реализовать жилье на рынке, не уйдя в минус? Вопрос. Льготная ставка в 6% на 30 лет позволяла девелоперам размазывать ипотечный платеж, при этом дико задирая цены. При более рыночных ставках это невозможно, надо будет очень серьезно снижать цены.

б) Как максимум не только забрать залог, но и спасать зомби-девелоперов целиком. То есть взять на себя не только залоги в счет кредитов застройщикам, но прочие их обязательства. А последних немало – у одного только Самолета облигационного долга больше 100 млрд.

Как это все отразится на прибыльности банковского сектора, думаю, понятно. Хотя, конечно, важный нюанс в том, какую форму поддержки изберут банки – условно а) или б) или какой-то микс.

Еще один момент в том, что строительный сектор имеет высокий мультипликативный эффект на всю экономику. То есть, больше стройки – больше производство бетона, металла и металлоконструкций, больше грузоперевозок, больше ремонта, больше финансовых услуг, больше покупок мебели и бытовой техники, и т.д. и т.п. Меньше стройки – этого всего тоже меньше. То есть это при прочих равных фактор спада экономики. То есть дополнительный негатив для банковского сектора.

При этом каких-то критичных проблем для крупных банков я не вижу, но снижения прибыли/дивидендов (или вообще убытки при росте резервирования под потери), допэмиссии, списание субордов – вполне. Про мелкие банки не скажу, не знаю. Все это не более чем размышление, могу ошибаться, критика приветствуется.

@NewGosplan