Принесла вам вторую схему из нельзяграм. Осторожно, первый абзац вызывает FOMO 🫂
Как взять дом в ипотеку и заработать? Вот вы берете у банка кредит на 12 млн и строите дом за 7 млн (5 в уме). Магическим образом дом с участком стоит сразу 12 млн и вы его снова закладываете — и видимо рефинансируетесь и уменьшаете процентную ставку, так остаются “свободные” 5 млн . И вот эти-то 5 млн вы инвестируете во все что угодно, дом сдаете
Такие схемы работали для низких и стабильных ставок, например, в США до кризиса 2008 года. Если захотите разобраться, почему все рухнуло — смотрите гениальный Big Short и приходите обсуждать 🤍 Фильм классно объясняет ипотечные пирамиды.
Возвращаемся к примеру и 2024 году. Допустим, вы магическим образом взяли потребительский кредит наличными на 12 млн. Почему наличные и потребительский? Целевые кредиты нельзя тратить на все что угодно, а безналичные — переводить на инвестиционные счета. Теперь проверим ставки — по беззалоговым кредитам на 12 млн предлагают 20-40% годовых, причем реально я бы ожидала 30-35%. Ну такооое. А как изменится ставка, если добавить залог? Полную стоимость кредита едва ли сократим ниже 18-20% при ставке ЦБ 16%. Почему так дорого? Если вы перестанете платить, банк продаст дом на торгах. Быстро и дешевле рыночной цены. Поэтому залог в российской практике мало влияет на ставки.
А теперь: “Окей, Гугл! Как зарабатывать 20-25% годовых при ставке ЦБ 16% без риска?” А, точно! Никак. Добавим сюда, что ЦБ может понизить ставку. И следом упадут доходности — схема с оплатой кредита за счет инвестиций затрещит по швам. Еще один риск — отсутствие защиты капитала — нет гарантий, что вы получите все 5 млн обратно в конкретную дату.
Собственно, поэтому использовать кредиты для инвестиций — так себе идея. Есть исключения, если вы рисковый пирожок и хорошо считаете. Расскажу историю про трейдинг на всю квартиру свекрови в следующий раз, stay tuned 🦄
#финансы