МАССОВАЯ РАЗРАБОТКА: КАКИМИ БЫЛИ ТИПИЧНЫЕ ПРАВИЛА ВЫСОКОВСКОГО?

Так как в итоге применялась спарка Концепция-Правила? На самом деле, успешно и массово. Со слов самого Александра Аркадьевича мы знаем, что к моменту основания ВШУ в 2011 году он успел так или иначе выступить разработчиком документов градостроительного зонирования более, чем 50 городов. Если верить этой цифре, то в самые активные годы творчества (а это примерно 1998-2008) его команда должна была готовить по 4-5 Правил в год (!). Продуктивность, конечно, впечатляющая, однако здесь надо понимать, что это были за Правила.

С одной стороны, Правила готовились для больших городов-административных центров – нам известны кейсы Казани, Самары, Уфы, Хабаровска, Калининграда, Рязани, Владимира, Чебоксар, Благовещенска, Ульяновска, Саратова, Костромы, Тюмени, Екатеринбурга, Нижнего Новгорода – но с другой стороны содержание Правил было скромным по меркам нынешнего времени. В начале документа неизменно давалось описание процедурных моментов, в ранних документах совсем общими мазками – так как до середины 2000-х федеральное законодательство в сфере было крайне неполным, и нужно было прописывать, что такое земельный участок и что означают прочие базовые понятия – а в более поздних – уже с акцентом на процедурные моменты, включая регулирование взаимоотношений Правил и документации по планировке. Затем следовал крайне небольшой по величине градостроительный регламент, содержавший описание разрешенных видов использования земельных участков и ограничений использования.

Никаких предельных параметров эти Правила не устанавливали: тогда считалось, что нужно быстро установить в городах базовый набор «правил игры» на рынке недвижимости (отрегулировать функциональное использование участков), а регулирование архитектурных особенностей застройки будет подготовлено позднее, так как продумывать его надо тщательно. Так как предельные параметры не разрабатывались, ключевые объемно-пространственные характеристики застройки вшивались напрямую в описание видов разрешенного использования: «открытые мини-рынки торговой площади до 400 кв. м», «торговые дома общей площадью до 1500 кв. м», «дома квартирного типа до 3 этажей с участками» и т. д. По факту, через такие формулировки нормировались площадные и высотные параметры объектов. Все это очень напоминало документы правового зонирования городов США. Как итог, ранние Правила были относительно краткими документами, и редко превышали по объему сотню страниц, поэтому команде Высоковского удавалось поддерживать крайне бойкие темпы разработки.

В чем ранние Правила, однако, имели точно преимущество как над современными, так и над американскими аналогами, так это в подходе к разделению города на территориальные зоны. Помимо обязательного выделения на основании НРМ, центральные зоны дифференцировались по целеполаганию их выделения: главные ядра подразделялись на зоны исторического и крупных деловых центров, второстепенные ядра становились разнообразными зонами обслуживания (примерную логику изложил на блок-схеме). Со временем разделение становилось все более подробным – в том же Нижнем Новгороде выделялось уже 8 (!) разных типов центральных зон. Причем в основе проектного решения лежали уже скорее планы фактического использования территории – НРМ не давала оснований для подобной детализации схемы градостроительного зонирования.

Такими была большая часть Правил, которые Высоковский разработал за свою жизнь. Важнейшая точка слома «привычки» наступила в Перми, и о ней подробно поговорим в следующих постах

#Высоковский