Нужен ли фитнес в БЦ?

У нас завязалась интересная дискуссия с продуктовой командой капиталистов. Влияет ли наличие фитнеса в БЦ на уровень арендных ставок/цен продаж офисных площадей?

Гипотеза лежит на поверхности - если в моем БЦ есть фитнес, да еще и с бассейном, а у соседа-конкурента нет, то я точно буду стоить дороже и в аренде, и в продаже. Убедительно?

Мы, как обычно, пошли в данные. Собрали парные аналоги - с фитнесом и без, с мокрым и сухим, сравнили ставки аренды и запрашиваемые цены продажи. Вердикт - устойчивое влияние наличия фитнеса в БЦ на ставки аренды/продажи офисных площадей не обнаружено.

Тогда зачем в БЦ фитнес?
Давайте посмотрим на цепочки ценности для ЦА.

Девелопер/Владелец БЦ. Задача - получить доход с каждого метра, включая торгово-сервисный уровень (первый этаж или стилобат). Чтобы быстрее сдать помещения стилобата, я проектирую локационно дефицитные функции с приоритетом на операторов, требующих больших площадей.

Розничный инвестор/покупатель офисных площадей. Чтобы заработать, хочу купить помещение с 10-12% капрейтом, поэтому важно отношение ГАП к цене покупки.

Арендатор/конечный пользователь. Аренда - это постоянные затраты, а значит чем меньше, тем лучше. Нужен БЦ А класса ближе к метро, с парковкой, с вменяемой УК и невысокой арендой на долгосроке.

Строить ли девелоперу фитнес в БЦ?

Вероятно, да, если площадь торгово-сервисных помещений проекта значительна и главная управленческая задача - утилизировать эти площади. Так как мокрый фитнес - капиталоемкое сооружение, крайне рекомендую сделать пред-брокеридж, прежде чем идти в проектирование.

Нет, если площадь торго-сервисной части проекта компактна и главная управленческая задача - максимизировать денежный поток с каждого метра.