Открываем новую рубрику на нашем канале - вопросы и ответы минскому риэлтору. Тема напрямую с IT не связана, но многим "болит".
Риэлтора зовут Павел, его ник @PanPaval, можно написать ему. Он специализируется на купле-продаже-проверке квартир в Минске. Независим, т.е. не связан ни с каким агентством.

Итак, вопросы:

1. Какую справедливую цену за 1кв. м он видит на текущий момент и в разгар кризиса?

Если стоимость аренды квартиры и налоги с аренды квартиры условно привязаны к развитию экономико-планировочных зон, то цена покупки определяется сугубо рынком и нашей потребительской культурой. Нынешнее состояние рынка безусловно неадекватное. Приведу пример – моя клиентка в 2018 году купила в районе парка Челюскинцев однушку в хруще за 43$, рынок пошёл вверх, она её выставила осенью 2019 за 56 и в итоге продала за 53. 10к на ровном месте. Никаких объективных факторов для такого роста цен не было, чистый психоз. В цивилизованных странах рынок может расти при сочетании роста доходов населения и доступных кредитов. У нас же чуть только появились кредиты под 12,47%, пошли сделки активнее за счёт привлечения кредитных денег – и продавцы сразу ломят ценник. Печально то, что люди неграмотные и не ориентируясь в ситуации покупают квартиры по завышенным ценам.

Справедливая цена в моём понимании для вторички – 1050-1350 для спальных районов в зависимости от метража, для центральной экономико-планировочной зоны – 1400-1700.

Так что в таких условиях покупать недвижимость за «чистые» деньги я бы не советовал, а вот делать цепочки никто не мешает – при схеме продажа-покупка+доплата нам, в принципе, и не важно что с рынком, главное иметь нужную доплату на руках.

Касаемо динамики цен – новостройки в адеквате, вторичка будет в любом случае дешеветь, потому что однушки во фрунзенском районе за 55к это п***ц. Предсказать как скоро пойдёт вниз трудно, но есть новости о пересмотре кредитной политики, а это уже звоночек. Скорее всего будут тянуть до выборов, что бы до августа без потрясений. Но это гадание на кофейной гуще. Только один совет могу дать – если у человека деньги в ячейке лежат пускай ждёт и не рыпается. Если разъезд/цепочка – можно думать.

2. Какая средняя доходность от сдачи квартиры 1 комнатной на текущий момент? Сюда ещё я бы приписал его расчёт доходности, так как многие люди не учитывают издержки (налоги при более чем одной квартире, ремонт, транзакционные издержки, временные и тд), что бывает важно для сравнения с бенчмарком.

Приведу следующие данные. По налогам. Налог на землю включён в жировку, это +-10 уе. Далее подоходный налог за сдачу квартиры по договору найма – от 9 до 16$(в зависимости от э.-п. зон) на текущий момент за комнату. Если мы покупаем сталинку в центре на проспекте – это первая эп зона, где 16$ за комнату. У нас две комнаты. 32$ подоходного, а налог на землю платит арендатор, так как он включён в жировку. Всё, больше налогов нет. И так же никто не отменяет сдавать, например, только одну комнату в квартире, а не квартиру целиком чтобы меньше платить

В Беларуси не пользуются аналитикой по цене м2 за аренду, могу привести лишь данные за последний отчётный период по квартирам в среднем:

1-комнатные квартиры — $ 285
2-комнатные квартиры — $ 370
3-комнатные квартиры — $ 475

Конечно квартиры в центре, с хорошей отделкой будут стоить выше средних значений.

*по налогам - сейчас в долларах ставка будет меньше из-за инфляции
**для граждан РБ и для не граждан условия по налогообложению в этой сфере одинаковые

3. Сколько у него самого квартир в собственности?

Вежливо умолчу)

4. Какие риски он видит при покупке квартиры у юр. лица? и вообще стоит ли покупать, когда у юр.лица проблемы. а если стоит, то с каким дисконтом?

Никаких рисков по юрлицам не вижу. Если я буду вести сделку по крайней мере. Сама процедура сложнее+проверка наличия арестов/обременений . От формы собственности цена не зависит(это насчёт дисконта), если юрик на грани ликвидации и нужны деньги то можно жать конечно до упора, но тут от ситуации.