Дата публикации текста: 2022/03/08

📝 Инвестидея: Agree REALTY — диверсифицированный REIT с хорошей доходностью

Agree Realty Corporation (ADC) — инвестиционный фонд в сфере недвижимости, основной деятельностью которого является приобретение и развитие объектов недвижимости, которые сдаются в аренду ведущим розничным арендаторам. REIT сочетает в себе устойчивый рост, консервативную структуру портфеля, крепкий баланс и умеренную дивидендную доходность, а его рыночная капитализация находится на уровне $5 млрд.

📌 Бизнес компании

Деятельность ADC ориентирована на высококачественную розничную недвижимость с одним арендатором, две трети от арендной платы которой имеют инвестиционный рейтинг. Компания преимущественно заключает договоры с омниканальными ретейлерами, которые реализуют свою продукцию по разным каналам — онлайн и офлайн продажи, мессенджеры, телефонные звонки и т.д, так как понимает, что только такая стратегия лучше всего может быть реализована в современном мире.

ADC зачастую покупает земельные участки, на которых расположена недвижимость с договором аренды на несколько лет вперед, и продлевают эту аренду непосредственно с арендаторами. Такой подход похож на договор тройной чистой аренды, но со своими особенностями.

Недостатком аренды земли является отсутствие возможности воспользоваться налоговыми льготами амортизации, ведь земля не обесценивается, только здания. Но стоит выделить и плюсы: во-первых, арендная плата за квадратный фут ниже для подобной аренды, чем для тройной чистой аренды, что делает работу арендатора дешевле. Во-вторых, при банкротстве бизнеса или его решении съехать с объекта, ADC не несет дополнительные затраты в связи со сменой арендатора. Наконец, земельная аренда, в основном, сдается в пользование компаниям с инвестиционным рейтингом, а это напрямую сказывается на надежности арендных выплат.

📌 Долговая нагрузка

Долг к рыночной капитализации компании составляет всего 25%, а коэффициент NedDebt/EBITDA на уровне 4,4х. В условиях грядущего повышения ключевой ставки REIT продлил сроки погашения долга, таким образом, ближайший крупный возврат долга будет только в 2028 году. А с учетом того, что предыдущий цикл повышения ставки ФРС длился 3-3,5 года, то можно рассчитывать, что к моменту выплаты долга ключевая ставка будет находиться на комфортных уровнях.

📌 Дивиденды

Компания имеет $1,5 млрд наличности для дальнейших инвестиций, и помимо этого платит хорошие дивиденды. На декабрь 2021, объявленная выплата составила 9,8% в годовом исчислении. За последние девять лет темпы роста дивидендов составили 6%.

Инвесторы опасаются, что высокая инфляция негативно скажется на росте арендной платы. Но взглянув на темпы роста выплат, можно увидеть, что они превышали индекс потребительских цен (CPI) каждый год, а в 2021 году даже превысили его в два раза.

📍 Вывод

Структура чистой аренды ADC возлагает почти всю ответственность за расходы от увеличения инфляции на арендаторов, что делает REIT не слишком чувствительным к росту ставок. Сочетание высококачественных арендаторов, хорошо расположенной недвижимости, хорошей наличности с потенциальным увеличение дивидендов делают компанию интересной идеей для покупки.

⚠️Не является инвестиционной рекомендацией


Источник: Дивидендный рантье - #divrentier