🏗️ Застройщики тонут 🌊 в поправках: строить в зонах затопления и подтопления станет сложнее

Федеральным законом № 301-ФЗ от 04.08.2026 («Закон 301-ФЗ») внесены поправки в ст. 67.1 📜 Водного кодекса РФ («ВК РФ»).

Статья 67.1 и ранее устанавливала запреты и ограничения на строительство и хозяйственную деятельность в зонах затопления и подтопления, но в результате поправок объем ограничений существенно вырос.

До 4 августа нахождение участков в границах таких зон не было критичным для застройки: прежняя редакция ст. 67.1 ВК РФ прямо допускала строительство на таких участках, но при обеспечении объектов инженерной защитой.  В развитие этой нормы в 2023 году Верховный Суд применительно к объектам ИЖС отметил, что защитные сооружения не обязательно должны существовать к моменту согласования строительства.

Теперь в зонах затопления и подтопления ❌ запрещено возведение объектов капитального строительства в целом. Исключение – только сооружения инженерной защиты от негативного воздействия вод. Введен и отдельный запрет на освоение таких территорий для строительства, за исключением мероприятий по инженерной защите.

⚠️ Данные поправки создают серьезные риски как для девелоперов, реализующих масштабные инвестиционные проекты и проекты комплексного развития территорий, так и для граждан, начавших строительство жилых домов на основании ранее полученных разрешительных документов. Все они рискуют столкнуться с невозможностью ввода построенных объектов в эксплуатацию и (или) регистрации прав на них.  Отметим, что наиболее привлекательные для реализации рекреационных, гостиничных и жилых проектов участки часто находятся вблизи береговой линии и нередко оказываются в зонах затопления и подтопления.

Минстрой России, чья позиция не была учтена при внесении поправок, опубликовал Письмо № 54339-ИФ/08 от 02.09.2026: по мнению ведомства, принцип действия законодательства во времени, а также отдельные нормы Земельного кодекса позволяют добросовестным застройщикам достраивать и вводить в эксплуатацию объекты, строительство которых в границах зон затопления и подтопления было введено до вступления в силу Закона 301-ФЗ. 🤔 Хотя такие письма и не носят нормативного характера, мы надеемся, что эти разъяснения будут правоприменительной практикой учтены.

В сложной ситуации оказались и те правообладатели участков в зонах затопления, которые лишь планировали приступить к строительству. Помимо очевидного существенного снижения 📉 ликвидности их участков, закон пока не предлагает им каких-либо четких механизмов корректировки границ данных зон, в отсутствие которых получить разрешение на строительство будет крайне затруднительно.  

Хотя п. 20 📄 Постановления Правительства РФ № 360 от 18.04.2014 и предусматривает возможность прекращения существования зон затопления и подтопления по решению территориального управления Росводресурсов при обеспечении территории инженерной защитой от негативного воздействия вод, какие-либо ясные критерии достаточности сооружений инженерной защиты сегодня отсутствуют. Буквальное же толкование этого положения не позволяет сделать вывод о том, что зона подтопления или затопления может быть прекращена не целиком, а лишь в части, обеспеченной защитными сооружениями.

Корректировка же границ таких зон допускается только при изменении параметра паводка однопроцентной обеспеченности водного объекта или при изменении расчетных подпорных уровней воды в водохранилище вследствие его реконструкции или изменения параметра паводка однопроцентной обеспеченности (с повторяемостью один раз в 100 лет).

🔍Мы будем следить за развитием практики.💡А пока можно сделать практический вывод: зоны затопления и подтопления превратились из решаемого ограничения в критический риск, требующий тщательной оценки перед сделкой при анализе градостроительного потенциала участка.

#real_estate #водный_кодекс