🏠 Чего я жду от рынка недвижимости в 2024? Разбор по фактам.

Сегодня напишу резюме своих выводов по рынку недвижимости в канал. Более подробно рассказывал вчера на эфире.

Кстати, вспомнил, что эту тему комментировал для Lenta.ru еще в июле, вот.

Напомню базовую вводную о рынке, которая на 90% определяет происходящее.

После обвала в 2014 году, рынок стагнировал до 2020 года.

Льготная ипотека отправила цены на недвижимость в космос, особенно на первичку.

Но вместо задачи “повысить доступность жилья”, льготная ипотека теперь скорее набивает карманы застройщиков первички.

Подробно о льготной ипотеке и рыночных периодах писал тут.

Все это важно знать и помнить, так как продавцы недвижки заставляют забыть, что происходило с ценами до 2020 года и показывают только период бурного роста, который остановился.

При этом в валюте средний человек ничего не заработал.

Квадратный метр в Москве был $2 700 в 2018, столько же он стоит и сейчас.

Почему важно считать в валюте - писал тут.

Если не научиться это делать, то долгосрочно будешь жить хуже.

Ценообразование большинства вещей вокруг нас - валютное.

Рубль долгосрочно слабеет. Вокруг все дорожает. Я думаю, это все ощутили в 2023 году.

Если у вас стало больше рублей, но при пересчете в валюту у вас денег меньше, чем было несколько лет назад - значит вы НЕ стали богаче на самом деле.

В итоге - недвижимость не выглядит сейчас привлекательной, как способ инвестиций с целью приумножения капитала для среднего человека.

Я не отрицаю, что есть суетологи, которые находят недооцененные объекты, перепродают, делят квартиры и т.д. Но это уже активная регулярная деятельность, а не инвестиции где купил и забыл.

Прямо сейчас рынок пришел в то состояние, когда в ближайшие годы может подскиснуть.

Объясню почему.

- С 2024 года расходы бюджета сильно разгонятся

При этом экономика не вырастет настолько, насколько вырастут доходы по данным Банка России. Исторически это вызывает инфляцию и ослабление рубля может продолжиться в долгосрочной перспективе.

- Учитывая инфляционные риски, Банк России будет вести жесткую политику в 2024 году. Его данные говорят об этом.

- Сложим высокую ставку и разгон расходов бюджета

Льготная ипотека - это когда государство из бюджета доплачивает за разницу в ставках. Ставки высокие - бюджету дорого, а задача у бюджета сейчас НЕ ипотечников баловать. Поэтому, льготная ипотека не будет вечной и об этом ранее уже прямо говорила Набиуллина.

- Вспоминаем рыночную диспропорцию

Во многих регионах вторичка ЗНАЧИТЕЛЬНО дешевле первички. Вот скрин.

Почему так?

Люди покупают не квартиру, а платеж по ипотеке. По первичке выходит ниже. Вторичка показывает РЕАЛЬНОЕ состояние возможностей рынка при текущих ставках.

- Диспропорция будет становиться хуже

При такой разнице между льготной и рыночной ставкой - вторичке будет приходится еще более несладко.

Такое расхождение цен НЕ является нормальной рыночной практикой. И чем сильнее и дольше будет расхождение, тем больнее будет схождение, когда льготную ипотеку будут сворачивать.

Мои ожидания по рынку.

- Краткосрочно в валюте недвижимость, вероятно, не будет значительно дешеветь до весны-лета 2024 года

- Но для долгосрочного подорожания в валюте сейчас причин нет

- Бума роста цен как в 2020-2021, в 2024 не случится

- Доходность аренды, даже если она 6-8% - сейчас НИЖЕ чем ставка по депозиту и хуже облигаций (вот данные). Капитал будет постепенно это понимать и идти в другие инструменты

- С инвестиционной точки зрения рынок РФ недвижимости не является привлекательным для среднего человека (суетологов из мира недвижимости выносим за скобки)

- Если говорить про улучшение жилищных условий конкретной семьи, то это другая тема. Тут цена не столь важна, ведь вы там будете жить. Если вы живете в квартире, то нет смысла считать ее стоимость, она не является инвестицией

Ух, вроде ключевые мысли по недвижке написал. А если что будет еще, то в следующих постах обязательно поговорим.

На связи! 👍

Навигатор по каналу | Мой YouTube

⚠️ Я никогда НЕ пишу вам в личку и никуда НЕ зову вас в комментариях!