Спиридонова ЛЕГЕС БЮРО

Сопровождаем сделки в ЖК Терлецкий парк. Предложений много, обращайтесь 🤝

⚖️ Мой экспертный комментарий для правового портала Legal Bulletin

На правовом портале Legal Bulletin вышла статья с моим комментарием к определению Верховного Суда РФ от 28.05.2026 № 308-ЭС20-10878 (27).

Тема касается дольщиков, которым Фонд развития территорий выплачивает денежное возмещение вместо предоставления жилья.

Главный вопрос: на какую дату должна определяться стоимость квартиры, если с момента принятия решения Фондом до получения денег прошло несколько лет, а недвижимость существенно подорожала?

Верховный Суд разъяснил: для расчета используется оценка, на основании которой Фонд принимал решение о финансировании выплат по конкретному объекту, а не стоимость квартиры на дату фактического перечисления денег.

В комментарии я отдельно разобрала, можно ли оспорить первоначальную оценку, что делать при нарушении Фондом сроков выплаты и почему размер возмещения ФРТ может отличаться от денежного эквивалента требования дольщика в деле о банкротстве застройщика.

📌 Практический момент: затягивать обращение за компенсацией не стоит. А если размер выплаты вызывает вопросы, проверять нужно прежде всего сам отчет оценщика и соблюдение методики расчета.

Полная статья и мой экспертный комментарий:
https://legalbulletin.online/verhovnyj-sud-opredelil-moment-ocenki-zhilja-dlja-rascheta-vyplaty-fonda-razvitija-territorij/

#союзюристовблогеров
#АЮР
#МГЮА

🏗 ЖК «Мегаполис»: итоги судебных заседаний

В Арбитражном суде города Москвы продолжилось рассмотрение заявлений ДГИ об исключении требований дольщиков из реестра требований участников строительства либо об изменении очередности их удовлетворения.

Заседания прошли в рабочем режиме, однако рассмотрение споров было отложено.

По ряду дел представители ДГИ не успели ознакомиться с представленными письменными возражениями и документами дольщиков. По другим спорам суд привлек к участию третьих лиц, у которых дольщики ранее приобретали права на квартиры, либо ДГИ уточнял заявленные требования.

Со своей стороны мы поддержали ранее представленные позиции и возражали против удовлетворения требований Департамента.

📌 Что дальше?
ДГИ должен ознакомиться с документами дольщиков и представить письменную позицию. Заявленные ходатайства об истребовании дополнительных сведений суд рассмотрит в следующем заседании с учетом мнения участников процесса.

По соответствующим обособленным спорам следующее заседание назначено на 4 декабря 2026 года.

Продолжаем защищать права дольщиков ЖК «Мегаполис» и готовиться к дальнейшему рассмотрению дел.

#дольщикиЖКМегаполис (Москва)

⚖️ Из апелляции — в кассацию.

1 октября судебный график Бюро был особенно насыщенным. А Коба Борисович в этот день успел посудиться и в Мосгорсуде, и во Втором кассационном суде общей юрисдикции, где отстоял судебные акты в пользу нашей доверительницы! 🎉

На этот раз — интересный спор по ЖК «Ирландский квартал», который начался в арбитраже в рамках банкротства застройщика, а продолжился разбирательствами с Росреестром.
Наша доверительница приобрела жилой дом с земельным участком. Однако застройщик обанкротился, и право собственности на приобретенную недвижимость пришлось защищать в суде.

В чем особенность этого дела?
Специальные положения Закона о банкротстве не предусматривали прямого механизма защиты таких покупателей. Мы обосновали, что приобретатели домов и квартир фактически финансировали единый строительный проект с общей инфраструктурой и должны пользоваться сопоставимыми правовыми гарантиями.
Арбитражный суд согласился и применил по аналогии положения законодательства о долевом строительстве и банкротстве застройщиков.

В результате по делу № А40-238687/2018 мы добились:
признания права собственности на жилой дом и земельный участок площадью 752 кв. м;
исключения недвижимости из конкурсной массы застройщика;
признания отсутствующим ипотечного обременения земельного участка.
И все это несмотря на возражения Агентства по страхованию вкладов.

Казалось бы, вопрос решен. Но затем возник новый спор — уже с Росреестром.
Регистрирующий орган отказал в кадастровом учете и регистрации права, потребовав дополнительные документы, несмотря на вступившее в силу определение арбитражного суда.

Мы вновь обратились в суд.
Наша позиция: Росреестр не вправе фактически пересматривать вступивший в законную силу судебный акт. Если суд уже определил характеристики и координаты земельного участка, а его решение содержит необходимые сведения, требовать дополнительные документы для кадастрового учета неправомерно.

Троицкий районный суд удовлетворил наши требования, Мосгорсуд оставил решение в силе.

А 1 октября и Второй кассационный суд поддержал нашу позицию! 🎉

Сначала защитили дом и землю в банкротстве застройщика, затем прошли еще три судебные инстанции в споре с Росреестром.

⚖️ Пополняем копилку судебной практики: отстояли в Мосгорсуде решение по земельному спору с ДГИ Москвы в Ново-Переделкине.

Отстояли решение Солнцевского районного суда о признании права собственности на земельный участок площадью 1 269 кв. м и установлении его границ.

История этого участка в Ново-Переделкине началась почти сто лет назад. Еще в 1929 году дедушка нашей доверительницы заключил договор о праве застройки. За десятилетия домовладение переходило по наследству, менялись адреса, документы и законодательство.

В результате наша доверительница стала единственным собственником жилого дома, а вот право собственности на землю под ним так и осталось неоформленным. Не были установлены и границы участка.
Пришлось обращаться в суд с иском к Департаменту городского имущества Москвы.

Поднимали архивные документы, восстанавливали историю владения недвижимостью. В ходе разбирательства была проведена судебная землеустроительная экспертиза, которая определила фактическую площадь и границы участка, подтвердив отсутствие наложений на соседние участки.

Солнцевский суд удовлетворил наши требования, а теперь и Мосгорсуд оставил решение в силе! 🎉

Для нас это еще один интересный кейс, в котором сошлись почти вековая история недвижимости, наследственное и земельное законодательство, архивные документы и судебная экспертиза.

Теперь ждем изготовления апелляционного определения и переходим к следующему этапу — регистрации права собственности и внесению установленных судом границ в ЕГРН.

🏠 Рассрочка закончилась, а ипотеку банк не дает: что делать покупателю новостройки
Новости ЕРЗ пишут о проблеме, которая постепенно выходит на рынок: у части покупателей квартир в рассрочку подходит срок крупного платежа, а перейти на ипотеку, как изначально планировалось, не получается.
Особенно это касается сделок 2024 года с небольшим первоначальным взносом и низкими ежемесячными платежами. Расчет был простой: позже оформить ипотеку или продать квартиру дороже. Но рынок и условия кредитования изменились.
Что можно делать в такой ситуации?
📌 Договариваться с застройщиком. Иногда удается продлить рассрочку или изменить график платежей.
📌 Искать ипотеку в другом банке — с большим первоначальным взносом, созаемщиком или другими условиями.
📌 Рассматривать переуступку. Но продать право требования быстро и по желаемой цене сейчас может быть непросто, особенно если одновременно продажи ведет сам застройщик.
📌 Обсуждать расторжение договора. Но отказ банка в ипотеке сам по себе не означает, что дольщик получает безусловное право выйти из ДДУ без финансовых последствий. Условия расторжения нужно смотреть по конкретному договору и договариваться с застройщиком. По данным ЕРЗ, на практике возможны удержания и существенные потери для покупателя.
И еще один момент: просто перестать платить — самый плохой сценарий. Возникает просрочка, могут начисляться санкции, а дальше спор уже легко переходит в суд.
Поэтому если срок крупного платежа приближается, а с ипотекой есть проблемы, лучше разбираться с вариантами заранее — пока еще есть пространство для переговоров, а не после наступления просрочки.

🏢 Апартаменты: кому платить за свет, воду и отопление?

Минстрой выпустил интересное разъяснение по коммунальным услугам для собственников апартаментов.
Ситуация вполне жизненная: человек владеет несколькими апартаментами, в одних живет с семьей, в других хочет открыть коворкинг. Управляющая компания предупредила, что Правила № 354 применять не будет и договоры на воду, электричество и отопление придется заключать напрямую с ресурсоснабжающими организациями.
Что ответил Минстрой?

📌 Сам факт проживания в апартаментах не превращает их в жилое помещение. Апартаменты не относятся к жилым помещениям по ЖК РФ.
Если они находятся в нежилом здании, то отношения по коммунальным ресурсам не регулируются Правилами предоставления коммунальных услуг № 354.

В таком случае:
— договоры на воду, электричество, тепло, газ и водоотведение заключаются непосредственно с соответствующими ресурсоснабжающими организациями;
— тарифы рассчитываются как для нежилого, коммерческого помещения;
— наличие счетчиков само по себе не меняет правовой режим помещения;
— отношения собственника с организацией, управляющей нежилым зданием, регулируются уже в гражданско-правовом порядке.

То есть ключевое здесь — не то, как фактически используются апартаменты, а их юридический статус и статус самого здания.
И еще один момент: Минстрой отдельно напоминает, что его письма носят разъяснительный характер, не являются нормативными актами и сами по себе не устанавливают новых обязательных правил.
Письмо Минстроя России от 06.08.2026 № 18456-ОГ/00

🏗 Банкротств строительных компаний становится больше

За три месяца число дел о банкротстве строительных компаний выросло с 1 089 до 1 454, а в годовом выражении — на 41%. В основном речь идет о региональных застройщиках и специализированных компаниях, созданных под отдельные проекты.

Среди причин эксперты называют снижение спроса, высокую стоимость финансирования, рост себестоимости строительства и накопленные обязательства. В отдельных регионах Минстрой уже фиксирует риски недостижения планов по вводу жилья.

При этом около 45% квартир в новостройках остаются нереализованными, а это уже влияет на возможность девелоперов запускать новые проекты и финансировать строительство.

📌 Что это значит для дольщика?
Банкротство строительной компании не означает автоматически, что дольщик потеряет квартиру или деньги. В проектах с эскроу риск потери внесенных средств существенно ниже, но сама процедура может повлечь затягивание сроков, смену застройщика и длительное ожидание решения по объекту.

Поэтому перед покупкой квартиры в новостройке я бы смотрела не только на рекламу проекта и известность бренда.
Важно понимать, кто именно является застройщиком конкретного дома, как идет строительство, соблюдаются ли сроки, есть ли у компании существенные долги и судебные споры и насколько устойчив сам проект.

Рост числа банкротных дел на 41% за год — уже вполне заметный сигнал для рынка.

🏠 «Семейная ипотека» меняется с 1 октября

Утверждены новые условия программы «Семейная ипотека». Главное изменение — теперь ставка и максимальная сумма кредита будут зависеть от количества детей и региона проживания семьи.

Для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области условия будут такими:
5 и более детей — 4% годовых, кредит до 18 млн руб.;
4 ребенка — 6%, до 18 млн руб.;
3 ребенка — 8%, до 18 млн руб.;
2 ребенка — 10%, до 15 млн руб.;
1 ребенок — 12%, до 12 млн руб.

Во всех случаях хотя бы один ребенок должен быть младше 7 лет на дату заключения договора.
В остальных регионах ставки будут ниже: от 2% для семей с пятью и более детьми до 10% для семей с одним ребенком. Максимальная сумма кредита — от 6 до 10 млн руб.

📌 Отдельное исключение сделали для ИЖС: на строительство частного дома, завершение строительства или покупку земельного участка с последующим строительством ставка останется 6% независимо от количества детей и региона.

Еще одно изменение — максимальный срок субсидирования льготного кредита составит 15 лет.

Новые условия будут применяться к договорам, заключенным с 1 октября 2026 года. Программа в целом продлена до конца 2030 года.

Для Москвы и Подмосковья изменение довольно существенное: привычные 6% сохранятся фактически только для семей с четырьмя детьми, а для семей с одним или двумя детьми ставка по новым договорам станет уже 12% и 10% соответственно.

Так что тем, кто как раз планирует сделку по семейной ипотеке, сейчас особенно важно смотреть не только на сам факт участия в программе, но и на дату заключения договора, количество детей и регион.
 
#союзюристовблогеров
#АЮР
#МГЮА

Спиридонова ЛЕГЕС БЮРО pinned a photo

Спиридонова ЛЕГЕС БЮРО pinned a photo

🏗 Нет объекта в реестре — нет проблемы?

В Калуге официально не обманутых дольщиков 10 лет кормят бумажками.
Дом на улице Кутузова должны были сдать еще в 2016 году. Прошло десять лет. По данным прокуратуры, готовность объекта составляет 97%, но ключей у людей до сих пор нет. Застройщику продлевали сроки, дольщики ходят по судам и пишут во все возможные инстанции.
При этом объект в реестр проблемных не включен.
По словам самих дольщиков, периодически на стройке появляются рабочие и выполняется небольшой объем работ — формально строительство как будто продолжается. И эта история может тянуться годами.

Причем закон говорит несколько шире: проблемными признаются в том числе объекты, по которым застройщик более чем на шесть месяцев нарушил срок завершения строительства и/или срок передачи объекта по зарегистрированному ДДУ.

И это далеко не единичная история.
По многим объектам с «вечными стройками» мы видим одно и то же: сроки давно сорваны, люди годами ждут квартиры, на площадке время от времени что-то происходит, сроки продлеваются — а объект так и не попадает в ЕРПО. ЖК «Консент» здесь лишь один из примеров.

Почему это принципиально?
Потому что включение объекта в ЕРПО — это уже не просто строчка в информационной системе. По таким объектам субъект должен утверждать план-график мероприятий по восстановлению прав граждан.
А пока объекта в реестре нет, возникает очень удобная административная картина: официально проблемных объектов меньше, а реальные проблемы людей остаются за пределами статистики.

И невольно возникает вопрос: не становится ли невключение в реестр самым простым способом эту статистику не портить?
Нет записи — нет проблемного объекта. Не нужно объяснять, почему он годами не достраивается, показывать понятный механизм восстановления прав и отвечать за результат.

📌 Поэтому я бы очень осторожно относилась к отчетам о том, сколько в регионе осталось «проблемных домов».
Гораздо интереснее другое: сколько долгостроев с давно нарушенными сроками в этот реестр вообще не попало?
Потому что отсутствие объекта в ЕРПО еще не означает, что проблемы нет.
Иногда это означает лишь то, что ее не признали / не признают официально.

🏗 90 предписаний застройщикам. А что это реально дает дольщику?

Мосгосстройнадзор сообщил, что усиливает контроль за передачей квартир после ввода домов в эксплуатацию: уже выдано 90 предписаний, а при их неисполнении обещают возбуждать административные дела и выдавать повторные предписания до исполнения обязательств.
Сам по себе механизм правильный. Но для дольщика главный вопрос всегда один: поможет ли это получить квартиру?

И вот здесь все сложнее.
Пока по одному московскому объекту контролируют выдачу ключей после ввода, дольщики ЖК «Станция Л» снова выходят на акции и требуют определить, кто вообще будет достраивать их дома. Строительство там фактически остановлено с 2024 года.

У нас перед глазами и другой пример — ЖК «Консент». Дом стоит, строительство не возобновляется, объект проблемным не признают, реальных мероприятий по его достройке нет.

Более того, годами фактически не исполняются вступившие в законную силу судебные акты, обязывающие Мосгосстройнадзор восстановить нарушенные права дольщиков и включить их в соответствующий реестр. То есть люди уже прошли суд, получили обязательное для исполнения решение — а результата по существу до сих пор нет.

И на этом фоне особенно странно читать про «усиление контроля» и десятки выданных предписаний. Для дольщика имеет значение не количество административных документов, а то, привели ли они к достройке дома, передаче квартиры и восстановлению его прав..

А ведь закон формулирует критерий достаточно конкретно: в ЕРПО относятся объекты, по которым более чем на шесть месяцев нарушен срок завершения строительства и/или передачи объекта по зарегистрированному ДДУ.

Поэтому вопрос для меня не столько в количестве выданных предписаний.
📌 Насколько прозрачно определяется, какой объект считается проблемным? Кто и на основании каких данных принимает это решение? Что происходит после выявления нарушения? И приводит ли административное воздействие к реальному восстановлению прав людей?

Если при очевидно затянувшемся строительстве люди вынуждены выходить на митинги, годами писать обращения и отдельно доказывать государству, что их объект действительно проблемный, то для них вся система контроля начинает выглядеть скорее формальной, чем реально работающей.

Контроль нужен. Но его результатом должны быть не отчеты о количестве предписаний, а понятный статус объекта, конкретный ответственный, план восстановления прав и в итоге — квартира у дольщика.

📰 О чем нас спрашивали журналисты на прошлой неделе

На прошлой неделе снова много общались с прессой — темы, как всегда, самые разные:

— для «Вечерней Москвы» разбирали вопросы авторского права при использовании чужой аранжировки;
— для «Газеты.Ru» комментировали резонансную историю со стрельбой за границей: возможную правовую квалификацию произошедшего, основания для возбуждения уголовного дела и вопросы экстрадиции;
— для «Ямал-Медиа» говорили о правах студентов, возможности ограничивать выход из колледжа и допустимых пределах досмотра;
— для РИА Недвижимость дали развернутые ответы сразу на 10 вопросов по налогу на имущество и земельному налогу за 2025 год: сроки уплаты, расчет, налоговые уведомления, льготы, ошибки в начислениях, перерасчет и последствия неуплаты. Получилась практически готовая инструкция для собственников.

Как обычно, журналистские запросы хорошо показывают, какие правовые вопросы сейчас действительно волнуют людей.

💬 С чем обращались в Бюро на прошлой неделе

Помимо судов, на прошлой неделе было много совершенно разных консультаций:

спор с соседом о границах земельного участка и установленном заборе — обсуждали геодезию, документы и варианты дальнейших действий;
трудовой спор — можно ли признать спорные начисления частью заработной платы и взыскать их с работодателя;
земельный кейс: земельные паи, договор аренды, доверенность, взыскания и исполнительное производство;
спор по ДДУ — срок передачи объекта, начало просрочки и расчет неустойки;
нежилой объект после банкротства застройщика — обязательства нового застройщика и возможность взыскания убытков;
большая комплексная консультация по одному из загородных жилых комплексов в городском округе Домодедово Московской области: земельные участки, инфраструктура, ПУЭСК, платежи, управление и риски возможного банкротства;
ЖК в Ленинском городском округе Московской области — перспективы оспаривания невключения корпусов в ЕРПО при фактически остановленном строительстве.

Как обычно, вопросы очень разные — от забора между соседями до сложной структуры целого жилого комплекса.

⚖️ И еще одно решение сегодня устояло в Мосгорсуде

По ЖК «Терлецкий парк» Мосгорсуд оставил в силе решение Перовского суда о признании за нашими доверителями права собственности на квартиру. Жалобу подавало юридическое лицо, которое в первой инстанции участвовало в деле как третье лицо и самостоятельных требований на квартиру не заявляло.

Такая практика у нас уже сформирована по другим делам этого объекта: если лицо считает, что имеет самостоятельное право на квартиру, заявлять его нужно своевременно, а не пытаться фактически разрешить новый спор через апелляцию.

Но каждый раз результат все равно радует. 😊 Теперь ждем изготовления судебного акта и переходим к следующему этапу — снятию арестов и запретов, принятых в арбитражных спорах.

Дальше — регистрация права собственности, совместный осмотр и те самые долгожданные ключи. 🔑

То есть судебная победа есть. Но работу по квартире пока не заканчиваем.

⚖️ Одна квартира — два претендента. Решение устояло в Мосгорсуде

Сегодня отстояли одно из самых сложных решений по дольщикам ЖК Терлецкий парк. Однозначно — в копилку нашей судебной практики этого года.

На одну квартиру претендовали сразу два участника строительства.
У нашей доверительницы — зарегистрированный ДДУ 2015 года, полная оплата 11 млн рублей, подтверждение банка, ранее признанное судом право на долю в недостроенном объекте и включение требования в РТУС.

У второго претендента — договор 2007 года, включение в РТУС, залог права требования в пользу ТКБ Банка и банкротство, где действует финансовый управляющий.

Один из основных доводов апелляции — более ранняя дата возникновения обязательства и применение ст. 398 ГК РФ.

Но в обстоятельствах именно этого дела сначала нужно было оценить существование, содержание и доказанность обоих конкурирующих требований, а уже затем решать вопрос об их приоритете.

Отдельно спорили о преюдиции, оригиналах документов, залоге в пользу банка и последствиях банкротства.

При этом оригиналы ДДУ и платежного поручения нашей доверительницы суд исследовал непосредственно. Оригиналы документов второго претендента представлены не были.

⚖️ Мосгорсуд оставил решение в силе.
Право собственности нашей доверительницы на квартиру сохранено 🎊🎉.

Очень непростой спор. И очень хороший. результат.

⚖️ Судебная неделя Бюро: 28 сентября — 4 октября

Неделя снова плотная: арбитраж, дольщики, земельные споры, семейные дела, ДТП, судебные расходы и жилищный контроль.

🏗 Дольщики и недвижимость
В Мосгорсуде — дела по ЖК «Терлецкий парк»: продолжаем защищать решения о признании права собственности на квартиры по жалобам юридических лиц и истцов.
В Перовском суде — сразу несколько дел о признании права собственности на квартиры.
В Пресненском суде — взыскание неустойки за нарушение обязательств по ДДУ.
В Нагатинском суде — спор дольщиков ЖК «Царицыно» о взыскании убытков в связи с неисполнением обязательств по завершению строительства и передаче объектов.
Отдельно в АСГМ — заявление об изменении очередности удовлетворения требований в деле, которое касается дольщиков ЖК «Мегаполис».

🏛 Арбитраж и банкротство
В АСГМ — включение требований в реестр кредиторов.
Там же — заявление конкурсного управляющего о признании недействительной сделки по отчуждению исключительного права на товарный знак.

🌿 Земельные споры
В Мосгорсуде — признание права собственности на земельный участок в порядке наследования и отдельный спор об установлении его границ.
В 2 КСОЮ — оспаривание отказа Росреестра в установлении границ земельного участка по жалобе административных ответчиков.

🚗 Ущерб и судебные расходы
В Гагаринском суде — спор о возмещении ущерба от ДТП.
В Хорошевском суде — взыскание судебных расходов.

👨‍👩‍👧 Семейные дела
В Домодедовском суде — раздел имущества между бывшими супругами.

🏠 ЖКХ
В мировом участке района Аэропорт — дело об административном правонарушении по вопросу воспрепятствования деятельности должностных лиц органа жилищного контроля.
Неделя разная по категориям, но очень рабочая.
Мчим дальше.

⚖️ Как прошла неделя Бюро: 21–27 сентября

Неделя получилась плотная: суды по дольщикам, арбитраж, наследство, заливы — и отдельно участие во Всероссийском едином дне оказания бесплатной юридической помощи.

🏗 Дольщики и недвижимость
По ЖК «Терлецкий парк» сразу несколько процессов.
В АСГМ — споры о признании права собственности юридических лиц на квартиры. Продолжаем защищать интересы дольщиков.
В Мосгорсуде — дела о признании права собственности на квартиры по жалобам юридических лиц.
По ЖК «Царицыно» в Нагатинском суде — спор о взыскании убытков в связи с неисполнением обязательств по завершению строительства и передаче объектов долевого строительства.
В Перовском суде — признание права собственности на квартиру.

🏛 Арбитраж
В АСМО — спор о взыскании участником общества убытков с единоличного исполнительного органа.
В 9 ААС — спор о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств по договору.

🏠 Наследство и имущественные споры
В Никулинском суде — дело о признании права собственности в порядке наследования на выморочное имущество.
В Перовском суде — спор о возмещении ущерба, причиненного заливом квартиры.

🤝 Бесплатная юридическая помощь
25 сентября приняли участие во Всероссийском едином дне оказания бесплатной юридической помощи, который проходил в Доме прав человека.

Для нас такие дни — это возможность не только вести дела в судах, но и помочь людям разобраться в ситуации до того, как она превратится в полноценный судебный спор.
Неделя закончилась.
Мчим дальше.