С 28 августа 2026 г. продажи строящегося жилья в Китае разрешены только после возведения каркаса и крыши, а ипотечные средства поступают в проект после его ввода.
Раньше продажи начинались с котлована, а застройщики могли поэтапно раскрывать эскроу-счета и направлять средства на другие проекты или покупку земли. Но денег на завершение проектов стало не хватать во время пандемии из-за спада продаж и ужесточения кредитования — модель показала свою несостоятельность: к концу 2022 г. перенос сроков затронул 20 млн квартир.
Если до августа 2026 г. ранние продажи обеспечивали до половины финансирования строительства, то теперь девелоперы и банки должны самостоятельно финансировать почти весь цикл по рыночным ставкам. При этом срок кредитования ограничен 3–7 годами.
Одновременно усиливается контроль за движением средств: каждый проект должен иметь отдельное юридическое лицо и счёт в контролирующем банке. Деньги нельзя направлять на другие стройки или выводить в материнскую компанию.
Новые правила защищают покупателей от недостроя, но повышают нагрузку на девелоперов. Для небольших частных компаний финансирование уже на 2–3 п.п. дороже, чем для государственных, что может ускорить консолидацию рынка.
Реформа проходит на фоне затяжного сжатия рынка, начавшегося 5 лет назад: только за 8 мес. 2026 г. продажи новостроек снизились на 13% г/г, запуски — на 25%.
Для поддержки спроса с 1 октября государство субсидирует 1 п.п. ставки в течение пяти лет семьям при покупке первого жилья площадью до 120 м². Заявки принимаются в течение 1 года, максимальный кредит — ¥1 млн, стоимость квартиры — до ¥1,5 млн. Наиболее востребованной программа может стать в небольших городах с избытком предложения.
Российская модель мягче: объём средств на счетах эскроу снижает ставку по проектному финансированию. Таким образом, условия корпоративного кредитования застройщиков лучше, чем для других отраслей экономики. При этом максимальный срок кредита не ограничен, а продажи доступны на всех этапах строительства.
Подробнее — в исследовании.
Аналитика ДОМ.PФ в МАХ 🔹 и в Телеграм 💬
#зарубежныерынки