⚠️ Дом у океана - не всегда ваша собственность.
Почему Бали и Таиланд могут стать неприятным сюрпризом для релокантов❔

Многие мечтают купить виллу на Бали или дом в Таиланде, считая это надежной инвестицией. Однако есть один нюанс, о котором продавцы недвижимости часто предпочитают не говорить.
В большинстве случаев иностранцы НЕ МОГУТ владеть землей в Таиланде и Индонезии (включая Бали).

🇹🇭 Таиланд
Закон Таиланда запрещает иностранцам приобретать землю в собственность, за крайне редкими исключениями. Поэтому иностранным покупателям обычно предлагают:
• долгосрочную аренду (leasehold);
• оформление через тайскую компанию;
• использование номинальных владельцев;
• покупку только кондоминиума (при соблюдении законодательных ограничений).
В последние месяцы власти Таиланда усилили проверки схем с подставными тайскими акционерами ("nominee companies"), которые использовались иностранцами для фактического владения землей. Если такая схема признается незаконной, сделка может быть оспорена, а собственник рискует потерять контроль над объектом.

🇮🇩 Бали (Индонезия)
Ситуация похожая.
Иностранцы не могут приобрести земельный участок в полноценную собственность (Hak Milik).
Обычно используются:
• долгосрочная аренда;
• право пользования (Hak Pakai);
• другие производные права;
• структуры через индонезийские компании или местных партнеров.
Именно поэтому покупка "виллы на Бали" очень часто означает, что вы приобретаете не землю, а лишь определенное право пользования на ограниченный срок.

Что это означает на практике?
Если недвижимость оформлена через сомнительную схему или номинального собственника, возникают серьезные риски:
▪ потеря контроля над объектом;
▪ судебные споры;
▪ невозможность полноценно распоряжаться недвижимостью; ▪ риск утраты вложенных средств при признании схемы незаконной.

Важно понимать:
далеко не каждая покупка закончится потерей имущества. Многие сделки существуют годами. Но юридические риски существенно выше, чем в странах, где иностранцы могут владеть землей напрямую.

🇦🇷 Аргентина и 🇪🇨 Эквадор - совсем другая история
В Аргентине иностранные граждане могут приобретать недвижимость и земельные участки на свое имя. Ограничения существуют лишь для отдельных приграничных или стратегических территорий и крупных земельных массивов, но обычная покупка квартиры, дома или участка иностранцем законом допускается.

В Эквадоре иностранцы также пользуются практически теми же имущественными правами, что и граждане страны, включая возможность оформлять землю и недвижимость непосредственно на свое имя (за исключением отдельных специальных зон и ограничений, установленных законом).

Вывод
Если вы выбираете страну для релокации не на год, а на десятилетия, имеет смысл смотреть не только на климат и стоимость жизни.
Гораздо важнее ответить на простой вопрос:
Кому по закону будет принадлежать земля, на которой стоит ваш дом?
Иногда именно этот вопрос определяет, останется ли недвижимость вашим активом или превратится в дорогостоящий риск.

Искренне ваш,
Особо разыскиваемый управляющий

Полезные источники:
• Статья Nation Thailand о последних изменениях и проверках
• Конституция и правовая информация Индонезии (земельные права)
• Правительство Аргентины (имущественные и регистрационные процедуры)
• Правительство Эквадора (Registro de la Propiedad)