Адвокат по строительству|Мельникова Елена

Сигналы, после которых ждать нельзя

🚩 заказчик перестал подписывать акты;
🚩 требует продолжать работы без оплаты предыдущего этапа;
🚩 просит выставлять документы на другое юридическое лицо;
🚩 постоянно меняет причины задержки;
🚩 отказывается подтверждать долг письменно;
🚩 руководство и бухгалтерия перестали отвечать одновременно;
🚩 появились судебные споры и исполнительные производства;
🚩 заказчик просит забрать материалы или срочно покинуть объект;
🚩 предлагает подписать новый договор вместо погашения старого долга.

Один такой сигнал ещё не всегда означает катастрофу. Но три одновременно – это уже не временная задержка.

Это режим спасения денег.

По статистике, когда подрядчик вовремя фиксирует работы, направляет претензию, собирает доказательства и не затягивает с юридическими действиями, вероятность успешного взыскания доходит до 92%.

Но эта цифра работает только при одном условии: вы начинаете защищать деньги не тогда, когда должник исчез, а при первых признаках проблемы.

Запомните: неоплаченная работа – это не только долг заказчика. Это ваша зарплата сотрудникам. Расчёты с субподрядчиками. Материалы, купленные за свои деньги. Налоги. Аренда техники. И следующий объект, который вы не сможете начать без оборотных средств.

А сейчас откройте три последних объекта и проверьте: по каждому выполненному этапу у вас есть подписанный документ – или только обещание заказчика заплатить?

@melnikovaeilawyer | VK | MAX

#болиподрядчиков #строительство #договорподряда #юриствстроительстве #строительныйподряд

Главная ошибка подрядчика при передаче результата работ

В суде работает только то, что конкретно описано и доказано.

«Мы всё отправили».

Куда?
Кому?
В каком виде?
А чем докажете?

На этих четырёх вопросах часто разваливается позиция даже тех, кто действительно выполнил работу. Логика подрядчика обычно простая: документацию подготовили, отправили на почту, передали на флешке, скинули в мессенджер, завезли в офис – значит, результат передан.

А в суде выясняется, что этого может быть недостаточно.

Один судья смотрит на переписку и говорит: «Видно, что документация ходила между сторонами, замечания обсуждались – значит, результат фактически передавался».

Другой спросит: «А где в договоре написано, в каком формате он должен передаваться? Где акт? Где подтверждение передачи уполномоченному лицу? Где доказательства, что передан полный комплект?».

И формально такой подход обоснован. По общему правилу заказчик обязан принять результат работы в сроки и в порядке, предусмотренные договором (ст. 720 ГК РФ).

То есть закон фактически отправляет нас к договору: как вы прописали порядок передачи и приёмки, так потом и будете жить в споре.

В строительном подряде требования ещё конкретнее: сдача и приёмка результата оформляются актом, подписанным обеими сторонами. При отказе от подписи в акте делается отметка, а спор уже идёт вокруг обоснованности отказа (ст. 753 ГК РФ).

Поэтому передача результата – не техническая мелочь. Это часть самой работы.

Результат существует и результат надлежащим образом передан – не всегда одно и то же.

Представьте: подрядчик отправил часть документации по почте, часть загрузил в облако, что-то распечатал и привёз в офис. Потом были замечания, доработки, новые версии и, наконец, финальный пакет.

Через год спор.

Подрядчик: «Мы всё давно передали».

Заказчик: «Нет, вы присылали какие-то файлы».

И дальше возникает главный вопрос: где доказательства, что это был именно окончательный комплект, переданный в предусмотренном договором виде и уполномоченному лицу?

Поэтому в договоре нужно прописывать не только «что является результатом», но и «как именно он передаётся»:

– бумажная или электронная форма;
– количество экземпляров;
– состав комплекта, опись, реестр;
– форматы файлов (PDF, DWG, DOC, XML и т. д.);
– исходники, модели, сканы, архивы;
– способ электронной передачи: ЭДО, e-mail, личный кабинет, облако и т. п.;
– необходимость электронной подписи;
– кто со стороны заказчика уполномочен принимать результат;
– нужен ли акт, сопроводительное письмо или реестр;
– что считается датой передачи;
– что происходит, если заказчик молчит;
– в какой срок и форме должны подаваться замечания.

Электронная передача – отдельная зона риска. Сам факт отправки письма ещё не всегда доказывает надлежащую передачу результата. Для юридически значимых электронных действий важно, чтобы можно было достоверно определить лицо, выразившее волю, и чтобы стороны согласовали соответствующий способ взаимодействия (ст. 160, 434 ГК РФ).

Мой главный тезис: результат нужно не просто сделать. Его нужно упаковать и передать так, чтобы через два года в суде это можно было показать третьему человеку без объяснений «на пальцах».

В идеале у вас должны быть:

• чёткие условия договора о форме передачи;
• перечень экземпляров и форматов;
• список уполномоченных лиц;
• акт или иной документ, фиксирующий состав переданного;
• опись и реестр файлов;
• доказательства даты и способа передачи;
• подтверждение, что передан полный комплект.

И одна из самых обидных процессуальных ситуаций – когда работа действительно сделана и сделана хорошо, но спор упирается в то, кому, как и что именно вы передали.

Поэтому откройте свой шаблон договора и найдите раздел о передаче результата.

Если там одна строчка: «Подрядчик передаёт результат заказчику», – это не полноценный порядок передачи. Это приглашение в будущий спор.

@melnikovaeilawyer | VK | MAX

#болиподрядчиков #строительство #договорподряда #юриствстроительстве #строительныйподряд

Один договор, но внутри два совершенно разных продукта

Заказчик заплатил за дизайн-проект квартиры «под ключ».

Дизайнер передал четырнадцать красивых картинок.

А строители начали измерять положение розеток линейкой по визуализации.

Потому что других документов у них не было.

@melnikovaeilawyer | VK | MAX

#болизаказчиков #дизайнинтерьера #строительство #договорподряда #юриствстроительстве #строительныйподряд

Отец перевёл 3,25 млн рублей, чтобы не встала стройка. Налоговая решила: это доход

Картина, знакомая многим подрядчикам.

Пятница. Заказчик задерживает оплату. Бетон уже заказан. Субподрядчик предупреждает, что в понедельник снимет людей с объекта. На расчётном счёте не хватает нескольких миллионов. Банк быстро денег не даст.

Предприниматель звонит отцу:
– Можешь одолжить? Верну, как закроют этап.

Оформляют беспроцентный заём. Отец переводит деньги. Стройка продолжается, обязательства перед подрядчиками закрываются. Кажется, что проблема решена.

Но через некоторое время появляется новая – налоговая.

Инспекция видит поступление 3,25 млн рублей от близкого родственника и заявляет:

– Отец и дочь взаимозависимы.
– Заём беспроцентный.
– Возможно, возвращать деньги никто не собирался.
– Значит, договор прикрывает безвозмездную передачу денег.

И включает всю сумму в доход ИП по УСН. То есть предприниматель получил не выручку от заказчика, не оплату выполненных работ и не прибыль.

Он получил деньги, которые обязан вернуть. Но налоговая попыталась начислить с них налог как с дохода.

🔻 Что решил суд

Суды апелляционной и кассационной инстанций с такой логикой не согласились.

Они установили:

– договор займа реально заключён;
– отец действительно перечислил деньги;
– в договоре предусмотрен трёхлетний срок возврата;
– на момент проверки этот срок ещё не истёк;
– налоговая не доказала, что стороны изначально не собирались возвращать деньги.

Поэтому включать 3,25 млн рублей в доход ИП было преждевременно.

Кассация оставила этот вывод в силе: Постановление АС Поволжского округа от 09.06.2026 № Ф06-2731/26 по делу № А12-22597/2025.

🔹 Почему заём – не доход

У дохода есть главный признак: экономическая выгода. Но если деньги нужно вернуть, свободной экономической выгоды у заёмщика нет. Вместе с деньгами он получает обязательство на ту же сумму.

Более того, Налоговый кодекс прямо указывает, что средства, полученные по договору займа, не учитываются при определении налоговой базы. Это следует из подп. 10 п. 1 ст. 251 НК РФ. Для УСН это правило применяется через ст. 346.15 НК РФ.

И родственные отношения сами по себе ничего не меняют. Заём от отца не становится доходом только потому, что деньги дал отец.

Но есть важное «но». Одного листа с названием «Договор займа» недостаточно

Представьте другую ситуацию. Отец ежегодно переводит предпринимателю по несколько миллионов. Проценты не предусмотрены. Сроки возврата постоянно продлеваются. Ни одного платежа в счёт долга нет. Переписка о возврате отсутствует. Источник денег займодавец объяснить не может.

Тогда у налоговой появляется основание спросить: это действительно заём или договор нарисовали, чтобы прикрыть безвозмездное поступление?

Суд смотрит не только на название документа. Он смотрит, существовало ли реальное обязательство вернуть деньги.

🔸 Что проверить предпринимателю

Особенно если вы закрываете семейными деньгами кассовые разрывы на стройке:

– договор должен быть оформлен письменно;
– сумма и срок возврата должны быть определены;
– в платёжном поручении нужно прямо указывать, что это заём по конкретному договору;
– перечисление денег должно подтверждаться банковскими документами;
– после наступления срока заём необходимо реально возвращать;
– бесконечные продления без единого платежа повышают риск переквалификации.

Если деньги возвращать никто не планирует, не стоит называть подарок займом. Притворная конструкция опаснее честно оформленной сделки.

⚖️ Главный вывод

Налоговая всё чаще анализирует не только выручку бизнеса, но и любые поступления на счета ИП. В том числе деньги от родителей, супругов и других родственников.

Сохраните этот пост, если хотя бы раз закрывали кассовый разрыв деньгами семьи. И проверьте свои договоры займа до того, как их начнёт проверять налоговая.

Как думаете, после таких судебных актов инспекции перестанут пытаться превращать семейные переводы в доход ИП?

@melnikovaeilawyer | VK | MAX

#болиподрядчиков #строительство #договорподряда #юриствстроительстве #строительныйподряд

Исходные данные для проектирования: кто отвечает за срыв сроков?
 
Почему без исходных данных нельзя требовать проект – и потом взыскивать просрочку?
 
🔸 Сценарий знакомый.
 
Подписали договор на проектирование. Прошёл месяц, второй, третий.
 
И от заказчика: «А где проект? Мы же договор подписали».
 
Но возникает простой вопрос: а проектировать из чего?
 
У многих работает странная логика: подписали договор – значит, проектировщик уже должен работать. А дальше он сам должен догадаться, что именно проектировать, под какие мощности и сети, с какой посадкой, с учётом какой геологии и каким должен быть результат.
 
Но проектировщик не экстрасенс.
 
По ст. 759 ГК РФ заказчик обязан передать подрядчику задание на проектирование и иные исходные данные, необходимые для подготовки технической документации.
 
Логика простая: сначала входные данные – потом результат.
 
И судебная практика это подтверждает: выполнение проектных и изыскательских работ невозможно нормально организовать без задания и исходных данных.
 
Проблема в другом. Стороны знают, что исходники нужны, но часто не прописывают в договоре:
 
– что именно входит в их состав;
– кто и когда их передаёт;
– в каком виде;
– кто отвечает за актуальность;
– что происходит при неполной передаче;
– сдвигаются ли сроки и может ли подрядчик приостановить работы.
 
🔸 А потом начинается классика.
 
Заказчик: «Мы всё передали».
Проектировщик: «Нет, только часть».
Заказчик: «Вы просрочили».
Проектировщик: «Мы не могли нормально начать».
 
И стороны спорят уже не о проекте, а о том, что вообще считалось стартом работ.
 
Например, заказчик передаёт участок, старые материалы и общее пожелание: «Начинайте, остальное потом дособерём».
 
Проектировщик начинает работать. А позже выясняется, что заказчик ожидал полноценный проект, тогда как у подрядчика не было геологии, актуальной топосъёмки, технических условий или финальных требований.
 
И обе стороны уверены, что правы.
 
Почему?
 
🔻 Потому что на входе никто нормально не договорился.
 
Исходные данные – не приложение «для галочки». Это старт проекта. Поэтому хороший договор должен отвечать не только на вопрос, что делает проектировщик, но и на вопрос: что именно заказчик должен дать ему для этой работы?
 
При этом отсутствие идеально оформленных исходных данных не означает автоматически, что договор незаключён. Суды смотрят на реальное поведение сторон: подписали ли договор, начали ли работать, передавали ли материалы, обсуждали ли решения, принимали ли этапы.

Но неоговорённые исходные данные создают серую зону. А серая зона – идеальная почва для конфликта.
 
🔹 Заказчик: подпись под договором сама по себе не запускает таймер просрочки, если подрядчику нечего передать в работу.
 
🔹 Проектировщик: не начинайте «на авось». Фиксируйте всё, что получили, и письменно запрашивайте то, чего не хватает.
 
Потому что проект появляется не из подписи под договором. Проект появляется из нормально описанного входа.
 
Не определили на старте, какие данные, в каком составе и в какие сроки должен передать заказчик, – вместо проекта легко получить многолетний судебный спор.
 
А почему заказчик и проектировщик часто говорят слово «проект», но представляют под ним совершенно разные вещи, – это уже отдельная история.

@melnikovaeilawyer | VK | MAX

#строительство #договорподряда #юриствстроительстве #строительныйподряд

КС-2, которая съела 18 миллионов

Подрядчик пришёл в суд взыскивать 18 миллионов рублей.

А потом суд спросил:
– Где находятся объёмы, которые указаны в ваших актах?

И КС-2 начала разваливаться прямо в заседании.

@melnikovaeilawyer | VK | MAX

#строительство #договорподряда #юриствстроительстве #строительныйподряд

На объекте работают 34 человека, по документам – пятеро

Руководитель уверен, что всё под контролем:

– монолитчики пришли с бригадиром;
– отделочники оформлены у субподрядчика;
– водитель «просто иногда помогает»;
– остальные получают наличными и никому не жалуются.

Значит, налоговая ничего не докажет?

Докажет. Потому что современная проверка начинается не с поиска конверта с деньгами. Она начинается с простого вопроса: кто фактически построил объект, если официально у компании почти нет работников?

Представьте обычное утро на стройке. В 7:30 охрана отмечает людей на КПП. В 7:45 прораб распределяет работы. В 8:00 проводится инструктаж. В течение дня рабочие появляются в фотоотчётах, нарядах, журналах, накладных и переписке.

Кто-то принимает бетон. Кто-то управляет техникой. Кто-то расписывается за инструмент. Кто-то месяцами выходит на объект по одному графику. Кажется, что это обычная строительная рутина. Для налоговой это готовая карта фактической занятости.

А дальше начинается сборка: журналы прохода показывают, кто регулярно находился на объекте; генподрядчик сообщает, кто фактически выполнял работы; заказчик передаёт пропуска, списки бригад и документы по технике безопасности; банк показывает регулярное снятие наличных перед выплатой зарплаты; переводы на карты физических лиц подтверждают системность выплат; ГИБДД позволяет установить, кто управлял транспортом компании; ФНС проверяет, были ли эти люди оформлены как работники, ИП или самозанятые.

И даже если каждый отдельный факт можно попытаться объяснить, вместе они складываются в одну картину: люди выполняли работу лично, регулярно, под контролем прораба, на объектах компании и получали за это деньги.

🔹 Свежий пример из судебной практики

У предпринимателя было 14 грузовых автомобилей. Официальных трудовых договоров с водителями не было. Предприниматель утверждал, что передавал им машины в аренду.

Инспекция запросила данные ГИБДД и установила, кто фактически управлял автомобилями и совершал на них нарушения. Затем проверила статус водителей: они не были ИП, не применяли налог на профессиональный доход и не имели официального работодателя.

Один из водителей подтвердил, что работал неофициально, получал задания и зарплату наличными. Дополнительно инспекция обнаружила снятие денег с личных счетов предпринимателя.

Точную зарплату каждого водителя установить не удалось. Тогда инспекция рассчитала выплаты исходя из регионального МРОТ – и суды признали этот подход обоснованным. Кассация оставила решения в силе 27 февраля 2026 года.

То есть отсутствие ведомости с надписью «зарплата в конверте» никого не спасло. Налоговая восстановила реальную картину по косвенным доказательствам.

🔻 Почему строителям нужно обратить на это особое внимание

Стройка оставляет слишком много следов: пропуска, инструктажи, наряды, путевые листы, фотоотчёты, сменные задания, заявки на допуск, документы генподрядчика, переводы бригадирам, регулярное снятие наличных.

Особенно опасна схема, при которой вся бригада формально «принадлежит» одному самозанятому или ИП, но фактически:

– людей подбирает ваша компания;
– задачи ставит ваш прораб;
– график определяете вы;
– материалы и инструмент выдаёте вы;
– деньги выплачиваются регулярно, а не за конкретный результат.

Название договора здесь не спасает. Налоговая оценивает не надпись на первой странице, а то, как отношения работали в реальности. ФНС прямо относит к признакам риска минимальную официальную численность при несопоставимых масштабах деятельности, регулярные отношения с самозанятыми, выплаты наличными и зарплаты ниже МРОТ или среднеотраслевого уровня.

🔸 Что может получить строительная компания по итогам проверки

Доначисление НДФЛ.

Доначисление страховых взносов.

Пени за весь проверяемый период.

Налоговые штрафы, которые при доказанном умысле могут быть существенно выше обычных.

Претензии за неоформление трудовых отношений.

@melnikovaeilawyer | VK | MAX

#строительство #договорподряда #юриствстроительстве #строительныйподряд

Проценты по 395-й – это не неустойка, которую можно порезать как хочется

Есть одна вещь, которую должники очень любят: долго пользоваться чужими деньгами, не возвращать их, тянуть время, а потом приходить в суд и говорить: «Ну, проценты-то можно уменьшить. Слишком много получилось».

И вот здесь Верховный Суд напомнил важную вещь, которую многие почему-то упорно забывают. Проценты по статье 395 ГК РФ – не та история, которую можно просто механически уменьшить по статье 333.

Ситуация была показательной. Женщина передала 1 650 000 ₽ в счёт покупки земельного участка. Позже выяснилось, что участок вообще ушёл обратно в собственность Российской Федерации.
Участка не осталось, а деньги ей никто не вернул. Она обратилась в суд: вернуть основной долг и проценты за весь период пользования её деньгами.

Логично? Абсолютно.

Но ответчик решил сыграть в знакомую игру: основной долг – ладно, а проценты слишком большие. Давайте уменьшим.

Нижестоящие суды действительно пошли по этому пути: долг взыскали, а проценты существенно снизили, сославшись на их несоразмерность.

И вот здесь Верховный Суд сказал: стоп.

Проценты по статье 395 ГК РФ – это не штрафная цифра, которую суд может уменьшить исходя из собственного ощущения справедливости. Это законный механизм компенсации за пользование чужими деньгами.

Причём размер процентов определяется не «на глаз», а по установленным правилам: до 1 августа 2016 года – исходя из средних ставок банковского процента по вкладам физических лиц; после этой даты – исходя из ключевой ставки Банка России.

То есть размер уже определён законом. Суд не придумывает его сам.

Более того, Пленум Верховного Суда прямо разъяснил: к процентам по пункту 1 статьи 395 ГК РФ по общему правилу статья 333 ГК РФ не применяется.

И это логично. Если бездумно снижать такие проценты, получится странная экономика: человек незаконно удерживал чужие деньги годами, пользовался ими, а потом ещё и получает скидку за это пользование.

В итоге должнику становится выгодно нарушать. А право так работать не должно.
Верховный Суд именно это и подчеркнул: суды не объяснили, почему решили снизить проценты, не указали, в чём именно заключается их несоразмерность и не привели законных оснований для уменьшения.

Иными словами, нельзя просто написать: «Сумма большая, поэтому уменьшаем».

Если закон установил порядок расчёта процентов, считать нужно именно по этому порядку. Сам по себе большой размер суммы – не основание для её снижения.

И это очень важный сигнал для всех денежных споров.

Если вы долго удерживаете чужие деньги, проценты по 395-й – это не бонус, не фантазия истца и не «перегиб». Это цена пользования тем, что вам не принадлежало.

Поэтому мой вывод простой: 395-я – не история про жалость к должнику. Это история про цену чужих денег во времени.

А как вы считаете, почему суды до сих пор так любят «резать» всё подряд, даже там, где закон такой вольности им не даёт?

@melnikovaeilawyer | VK | MAX

#проценты #суд

Почему важно прописать в договоре подряда объём обязательств

Подрядчик возвёл стены строго по техническому заданию. По крайней мере, он так думал.

В ТЗ было написано: «Выполнить кладку наружных стен».

Стены построили.

А потом выяснилось, что заказчик ожидал совершенно другие стены.

@melnikovaeilawyer | VK | MAX

#строительство #договорподряда #юриствстроительстве #строительныйподряд #стройподряд #бизнесюристМельникова #адвокатМельникова

Самая опасная строка в кредитном договоре строительной компании – не процентная ставка

Часто она называется проще: «поручитель».

🔹 Представим обычную ситуацию

Строительная компания работает в ИЖС. Деньги заказчика размещаются на счёте эскроу, а строить дом нужно на кредитные средства банка. Механизм действует с 1 марта 2025 года в рамках Федерального закона № 186-ФЗ.

Банк изучает компанию, проект, финансовую модель – и предлагает руководителю или собственнику подписать личное поручительство. Параллельно компания заходит в крупный подряд. Заказчик требует банковскую гарантию возврата аванса или исполнения обязательств. Банк выдаёт гарантию, но снова просит дополнительное обеспечение – личное поручительство руководителя.

В этот момент всё выглядит логично:
– компания получила финансирование;
– объект запущен;
– контракт подписан;
– деньги должны вернуться после завершения работ.

Руководитель думает, что отвечает за рабочий проект. Но юридически подпись ставит уже не ООО. Её ставит физическое лицо.

А потом на объекте возникает кассовый разрыв. Подрядчик срывает сроки. Заказчик предъявляет требование по банковской гарантии. Банк выплачивает деньги и обращается к тем, кто обеспечивал обязательства компании.

И только тогда дома начинается совсем другой разговор:
– Ты поручился личным имуществом?
– Мог ли ты это сделать без моего согласия?
– Теперь взыскание обратят на нашу квартиру?

Вот здесь строительный спор внезапно становится ещё и семейным.

🔻 Как взыскание обращается на имущество супруга-поручителя?

Личное имущество поручителя
По обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на имущество этого супруга. К личному имуществу относятся: добрачное имущество, имущество, полученное в дар или по наследству, вещи индивидуального пользования.

Недостаточность личного имущества
Если личного имущества поручителя недостаточно, кредитор вправе требовать выдела доли супруга-должника из общего имущества супругов. Например, если есть квартира в совместной собственности супругов, суд определяет доли – по общему правилу равные, по 1/2. Доля супруга-поручителя может пойти на погашение долга. Доля второго супруга по личному обязательству поручителя погашать долг не должна.

Поручительство – это не общий долг супругов
Общим долг становится только при наличии обстоятельств, перечисленных в п. 2 ст. 45 СК РФ: если обязательство возникло по инициативе обоих супругов в интересах семьи; если всё полученное по обязательству было использовано на нужды семьи.

По договору поручительства супруг-поручитель не получает имущество или деньги – он гарантирует исполнение обязательства компании или другого лица. Поэтому само по себе поручительство не становится общим семейным долгом.

Судебная практика подтверждает этот подход: возникновение долгового обязательства у одного из супругов в период брака ещё не означает, что возвращать долг обязан и второй супруг.

Бремя доказывания того, что долг является общим, лежит на стороне, которая на этом настаивает. При этом согласие второго супруга на заключение договора поручительства не требуется. Верховный суд исходит из того, что поручительство не является сделкой по распоряжению общим имуществом супругов.

🔻 Банкротство супруга-поручителя

Если в отношении поручителя вводится процедура банкротства, в конкурсную массу может попасть не только его личное имущество, но и имущество, принадлежащее супругам на праве общей собственности.

Сначала требования кредиторов погашаются за счёт личного имущества должника и стоимости общего имущества, приходящейся на его долю. Оставшаяся часть выручки, соответствующая доле второго супруга, передаётся ему, если отсутствуют общие долги супругов.

Поэтому поручительство руководителя строительной компании – не автоматический долг всей семьи.

Перед подписанием поручительства нужно проверять не только сумму кредита или банковской гарантии, но и предел ответственности, срок поручительства, основания предъявления требований и имущество, которое реально окажется под риском.

@melnikovaeilawyer | VK | MAX

#строительство #кредит

«Договор не заключён – платить не будем»

Есть любимая уловка недобросовестных заказчиков: сначала допускают подрядчика на объект, принимают работу, пользуются результатом, а когда приходит время платить – вдруг вспоминают, что «договор-то, оказывается, не заключён».

Красиво. Но работает далеко не всегда.

Верховный Суд как раз об этом чётко высказался в Обзоре судебной практики № 3 за 2020 год, утверждённом Президиумом ВС РФ 25 ноября 2025 года.

История почти учебная: подрядчик выполнил работы по ремонту и реконструкции здания школы, но денег не получил. Заказчик подал встречный иск и потребовал признать договор незаключённым.

Нижестоящие суды сначала согласились: существенные условия якобы не согласованы, сметы нет, предмет определён ненадлежащим образом – значит, договора нет и платить не за что.

Но Верховный Суд остановил эту историю.

Если сторона приняла исполнение, своими действиями подтвердила существование договора или воспользовалась результатом работ, она не может потом недобросовестно ссылаться на его незаключённость.

Это прямо следует из п. 3 ст. 432 ГК РФ и разъяснений Пленума ВС № 49.

И ещё важный момент: отсутствие актов выполненных работ само по себе не означает, что работы не были выполнены.

Акт – важное, но не единственное доказательство. Факт выполнения можно подтверждать перепиской, допусками на объект, документами по объекту, сведениями о ходе работ, объёмами фактически выполненного и другими доказательствами.

То есть суд должен разбираться по существу: что именно сделал подрядчик, когда, в каком объёме, был ли принят и использован результат.

Иначе схема получается слишком простой: получил работу → воспользовался результатом → нашёл недостатки в оформлении → заявил, что договора не было → не заплатил.

Верховный Суд говорит: так нельзя.

Если работа выполнена, результат получен и используется, а претензий по качеству и объёму нет, ссылка на «незаключённый договор» может выглядеть не как защита права, а как попытка уйти от оплаты.

А как вы считаете, что опаснее в таком споре: отсутствие идеального договора или заказчик, который вспоминает о его «незаключённости» только в момент оплаты?

@melnikovaeilawyer | VK | MAX

#строительство #договорподряда #юриствстроительстве #строительныйподряд #стройподряд #бизнесюристМельникова #адвокатМельникова

Алгоритм приостановки работ

У подрядчика действительно могла быть причина остановиться. Но причины недостаточно.

В строительстве законная приостановка и обычный срыв сроков иногда отличаются всего несколькими документами.

Объект можно поставить на паузу физически.

Но юридически пауза начинается только после правильной фиксации и уведомления.

@melnikovaeilawyer | VK | MAX

#строительство #договорподряда #юриствстроительстве #строительныйподряд #стройподряд #бизнесюристМельникова #адвокатМельникова

В пятницу в 18:47 директору переслали одно сообщение:

«Мы прекращаем работу и требуем вернуть оплату».

Ещё час назад всё было спокойно.
Команда закрывала неделю, бухгалтерия готовила платежи, юрист уже собирался выключать ноутбук.

А потом начался квест.

– Где договор?
– В общей папке.

– А приложение с объёмом работ?
– Кажется, отправляли в переписке.

– Акты подписаны?
– За первые два месяца – да. Потом клиент просил «не тратить время на формальности».

– Срок для ответа ещё не прошёл?
– Сейчас посмотрим...

Через двадцать минут стало понятно: проблема была не в одном письме.

В договоре не совпадали сроки. Последняя версия приложения осталась без подписи. Часть договорённостей обсуждали голосовыми. А сотрудник, который вёл проект, уволился полгода назад.

Самое неприятное – никто не делал ничего явно неправильного.

Просто каждый раз выбирали удобный вариант: «подпишем позже», «в переписке же всё есть», «мы давно работаем, они свои», «сейчас главное запустить проект».

Так договорная база и превращается в минное поле. Не за один день. По одному маленькому компромиссу за раз.

Пока отношения хорошие, документы кажутся формальностью. Но в конфликте память сторон резко меняется. И тогда значение имеет не то, о чём вы договаривались, а то, что сможете доказать.

Поэтому аудит договоров – это не поиск запятых. Это проверка, выдержит ли ваша система момент, когда партнёр перестанет быть партнёром.

Лучше однажды открыть папку самим, чем впервые внимательно прочитать договор после получения претензии.

@melnikovaeilawyer | VK | MAX

#строительство #договорподряда #юриствстроительстве #строительныйподряд #стройподряд #бизнесюристМельникова #адвокатМельникова

Стройконтроль подрядчика: СРО и НРС действительно нужны?

Самая дорогая фраза в капремонте по контракту – не про цену и не про сроки.

Она звучит так: «Подрядчик обязан обеспечить внутренний строительный контроль».

И тут начинается ловушка.

Заказчик часто трактует это как: «Привези мне технадзор, СРО и НРС».

Подрядчик думает: «Достаточно прораба и журнала».

🔻 Так что же такое внутренний стройконтроль подрядчика: обычная обязанность по умолчанию или отдельная лицензируемая функция?

По договору обычно пишут: подрядчик осуществляет внутренний строительный контроль качества работ, ведёт исполнительную документацию, проверяет соответствие работ проекту и требованиям техрегламентов.

Закон действительно требует строительного контроля и определяет, кто его проводит.

По Градостроительному кодексу строительный контроль при строительстве, реконструкции и капремонте проводится лицом, осуществляющим строительство, то есть подрядчиком. Контроль также может проводиться застройщиком, техническим заказчиком либо привлечённым ими лицом.

Постановление № 468 раскрывает это ещё конкретнее: функции строительного контроля вправе осуществлять работники подрядчика и заказчика, на которых возложена соответствующая обязанность.

То есть подрядчик вправе проводить контроль своими силами.

🔻 Тогда почему заказчики требуют СРО и специалистов НРС?

Потому что в правоприменении стройконтроль нередко рассматривают как часть функций технического заказчика. Минстрой последовательно придерживается позиции: если организация выполняет функции техзаказчика, включая строительный контроль, ей необходимо членство в СРО. Это, в частности, отражено в письме Минстроя от 5 сентября 2017 года.

Дальше возникает вопрос специалистов.

Стройконтроль на практике связан с приёмкой этапов, исполнительной документацией, фиксацией скрытых работ и подписями. Для таких функций ГрК РФ предусматривает институт специалистов по организации строительства и НРС.

И здесь на объектах начинается конфликт.

Подрядчик:
«Это наш внутренний контроль».

Заказчик:
«Хорошо. Покажите специалистов и основания, подтверждающие, что вы делаете это легитимно».

🔻 А если стройконтроль выполняет отдельная организация, возникает ещё один вопрос: какой уровень ответственности и какие взносы в СРО?

Минстрой в 2021 году отдельно ужесточил подход: уровень ответственности и взносы предлагается связывать со стоимостью строительно-монтажных работ, которые контролируются, а не с ценой самого договора на стройконтроль. Этот подход подтверждался и судебной практикой, включая Верховный Суд.

И вот здесь начинается дискуссия: справедливо ли определять ответственность по стоимости СМР, если договор на контроль в разы дешевле?

🔹 Разложим по полочкам.

Первое. Строительный контроль при капремонте обязателен. Подрядчик вправе вести его своими силами: через своих работников, входной контроль материалов, журналы, фиксацию скрытых работ и исполнительную документацию. Это нормальная внутренняя функция лица, осуществляющего строительство.

Второе. Когда заказчик требует «СРО, НРС, технадзор», нужно понять, о чём именно речь. Если это функция техзаказчика или отдельная услуга строительного контроля, действительно могут возникать требования к СРО и специалистам соответствующего уровня.

Третье. Самая дорогая ошибка подрядчика – молча согласиться на размытые формулировки. А потом получить претензию: контроль выполняло не то лицо, документы оформлены неправильно, подписи не тех специалистов.

Поэтому практический тест простой:
Заказчику нужен ваш внутренний контроль качества – или он хочет переложить на вас функцию техзаказчика?

Пока это чётко не зафиксировано в контракте и техническом задании, вы играете в спор, где правила могут попытаться поменять задним числом.

@melnikovaeilawyer | VK | MAX

#строительство #договорподряда #юриствстроительстве #строительныйподряд #стройподряд #бизнесюристМельникова #адвокатМельникова

Остановил работы из-за неоплаты – и сам заплатил неустойку

Заказчик не оплатил выполненный этап. Подрядчик остановил стройку.

А через два месяца сам оказался должен заказчику неустойку.

Как так получилось?

@melnikovaeilawyer | VK | MAX

#строительство #договорподряда #юриствстроительстве #строительныйподряд #стройподряд #бизнесюристМельникова #адвокатМельникова