Что бы вы выбрали: 1 м² за 3 млн. на Арбате или за 900 тыс. в доме того же класса, но в районе, который элитным ещё только становится?
Год назад я бы сказала, что вопрос спорный. Сегодня разобрала свежий отчет по рынку элитного жилья, и хочу поделиться с вами своими выводами.
📈 Предложение растёт, спрос — нет
Лотов в продаже за год стало на 35% больше – сейчас около 6,2 тысячи квартир. При этом по площади проданного за январь-август рынок просел на 12% к прошлому году: 153 тыс. м² против почти 290 тыс. за весь 2025-й.
Важно: 2024 и 2025 были пиковыми годами, сейчас рынок остывает. А когда предложение растёт, а спрос падает, то козыри переходят к покупателю.
💎 Премиум держится, Делюкс просел вдвое
Почти 9 из 10 лотов на рынке – это премиум-класс, и сделок в нём столько же, сколько год назад – около 1,8 тысячи. А вот самый дорогой сегмент (делюкс) заметно просел по продажам: сделок стало почти вдвое меньше – на 47% (всего 84 за восемь месяцев). То есть люди не отказываются от премиума, а просто берут более компактные лоты (объём в метрах снизился на 7%).
📍Главный тренд — элитка уходит из ЦАО
Девелоперы всё активнее строят премиальные проекты там, где ещё недавно их никто не ждал: Гагаринский, Донской, Хорошёвский, Аэропорт, Тимирязевский. Это не случайность: в центре просто заканчиваются площадки, а спрос на «тихий премиум» рядом с парками и хорошей транспортной доступностью растёт.
💰 Разрыв в ценах в 4 раза
Самые дорогие районы всё те же: Тверской (3,3 млн/м²), Арбат и Хамовники (по 3 млн/м²). А на окраинах «элитной карты» метр стоит 0,8-1 млн. Т.е. между самой дорогой и самой доступной «элитной» локацией цена 1 м² отличается в 4 раза, а цена лотов доходит до 9 раз (при том же классе жилья). Это и объясняет, почему сейчас туда перетекает спрос. Слово «премиум» ещё ничего не говорит – надо смотреть на район и наполнение самого ЖК.
Что будет дальше?
Только около 30% элитных площадок, запланированных до 2030 года, находятся в ЦАО. Остальные 70% – в прилегающих районах: Гагаринский, Донской, Хорошёвский, Аэропорт, Тимирязевский. Центр просто закончился как ресурс — новых элитных проектов там будет мало.
Что это значит на практике?
➖ Покупаете для жизни – присмотритесь к «новым» премиальным районам. За 0,9 млн за метр вы получаете продукт того же уровня, что в центре за 1,5-3 млн.
➖ Покупаете в инвестицию — не гонитесь за «маркетингом». Рост стоимости обычно даёт не Арбат, где всё уже стоит своих денег, а район, который только становится престижным.
➖ Продаёте — учитывайте, что конкуренция за покупателя усилилась. Переоценённый лот в 2026 году будет висеть месяцами.
Ставьте:
🔥 – если было полезно,
👍 – если хотите видеть больше аналитики в постах.