На заметку

КС РФ: продавцы недвижимости несут ответственность за ее скрытые дефекты

Постановление Конституционного Суда РФ от 9 июня 2026 года № 38-П. 

В чем суть

Конституционный Суд РФ защитил права покупателей, которые не могли вернуть деньги за дефекты, обнаруженные под конец двухлетнего срока после сделки по приобретению товаров, в том числе это распространяется и на недвижимость.

Основанием для Постановления стала жалоба гражданки, которая приобрела по договору купли-продажи нежилое помещение, в котором позднее выявила скрытые эксплуатационные дефекты (систематические затопления). 

Иск был подан по истечении 2 лет с момента сделки. Суды низших инстанций его отклонили, заявив о пропуске сроков и освободив продавца от ответственности. 

КС РФ признал такой подход нарушающим Конституцию. 

Он указал, что следует разделять время на выявление дефектов и время на обращение в суд.

1️⃣Срок для обнаружения (2 года) — это стандартный срок для любого объекта по ГК РФ (если иное не прописано в договоре). 

Покупатель обязан найти строительный дефект (например, трещину в фундаменте, промерзание швов, брак проводки) и официально известить продавца строго в течение 2 лет после приемки.

2️⃣Исковый срок (3 года) — он начинает течь с момента, когда дефект зафиксирован и продавец уведомлен (в пределах первых 2 лет).

В течение этих 3 лет покупатель вправе провести экспертизу и подать на продавца в суд. 

Важно: доказательством соблюдения сроков является дата отправки претензии продавцу — покупатель должен успеть направить претензию продавцу до истечения 2 лет.

Если покупатель уложится в срок, то  доказывать, что объект был качественным, а дефекты появились из-за неправильной эксплуатации, должен продавец. 

Если покупатель нарушит срок, то доказывать, что дефект не по его вине, придется покупателю. 

На какую недвижимость это распространяется 

Постановление КС РФ касается сделок купли-продажи товаров.

Оно распространяется и на недвижимость, как жилую, так и коммерческую (склады, цеха, офисы).

Ранее прежние собственники имели возможность уйти от ответственности за скрытые дефекты сразу по истечении двух лет. Теперь эта лазейка перекрыта, в ст. 477 ГК РФ готовятся поправки. 

🥲«Законы стройки» в MAX