На старте коттеджных поселков с участками без подряда профессиональные застройщики почти не участвуют — дома строят сами владельцы, процесс хаотичный. Но когда поселок достигает половины освоения и появляется базовая инфраструктура (дороги, электричество, вода, интернет), профессиональные компании активно входят на рынок.

Ранний этап земли дешев, но девелоперы заходят только тогда, когда участок готов к работе физически и юридически. Инфраструктура делает землю ценным активом, и рост цены не останавливает застройщиков.

Если бы девелопер заранее создавал инфраструктуру с продуманной схемой дорог и инженерией, застройщики приходили бы сразу, без многолетних ожиданий. Девелопмент всегда запускает экономически оправданное строительство и стимулирует рынок.

Частные владельцы часто не могут конкурировать с профессионалами, которые выкупают участки оптом и быстро строят дома. Феномен ИЖС появился как попытка строить дома на неподготовленной земле — с готовой инфраструктурой отдельная категория не нужна.

Даже минимальный девелопмент увеличивает объемы строительства и спрос на готовые дома. Главный вывод: можно заниматься только девелопментом, но строительство без него невозможно — инфраструктура задаёт тон всему рынку.